Домик у моря, «дальняя дача» — тихие радости буржуазного быта больше не манят состоятельных россиян. В условиях галопирующего курса доллара и евро содержать их становится слишком накладно. Теперь в зарубежной недвижимости россияне отдают предпочтение инвестиционным активам, приносящим стабильный доход.

Не нужен нам берег Турецкий

Наиболее проблемными в условиях кризиса становятся виллы и квартиры на побережье: спрос на них падает, а предложение, напротив, только увеличивается в силу того, что собственники активно выставляют свои объекты на продажу. «Россияне продолжают отказываться не только от существующих объектов курортной зарубежной недвижимости, но и от приобретения таковых», — поведал «Ридусу» основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс. По его словам, среди «стран-отказников» можно выделить Испанию, Италию, Грецию, Турцию и Кипр.

Очевидно, что в сложившихся условиях продать такую недвижимость оказывается совсем не просто. Немногочисленные покупатели диктуют свои правила, понимая, что ситуация в их пользу. И владельцы оказываются перед нелегким выбором: серьезно снижать цену и продавать себе в убыток или оставаться собственниками простаивающего жилья, оплачивая издержки (коммунальные платежи, налоги и т. д.) и не получая никакой прибыли.

Эти данные подтверждает и исследование международной консалтинговой компании Knight Frank: если в 2013—2014 годах 24% сделок по покупке зарубежной недвижимости касались курортных объектов, то в 2015 году — лишь 11%. При этом на долю вилл пришлось 16% против прежних 22%.

«Виллы сегодня россиян не интересуют: стоимость слишком высока, а ликвидность — слишком уж скромная. Такие объекты одинаково сложно как сдать в аренду, так и продать, поэтому такой проблемный актив среди инвесторов спросом совершенно не пользуется», — говорит Игорь Индриксонс.

Однако некоторый интерес к ним все же сохраняется в узких кругах особо богатых граждан. Директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина отметила рост запросов на курортную недвижимость стоимостью от 10 млн евро в конце декабря — начале января прошлого года: на 8% больше, чем за аналогичный период предыдущего года.

«Клиенты, пользуясь тем, что цены на курортную недвижимость в ряде европейских курортов просели за последние несколько лет, стали интересоваться объектами с большими скидками», — пояснила она. В качестве примера эксперт приводит виллы в Тоскане и Лигурии (Италия), где есть предложения с дисконтами до 15−20%, и дома в Греции (острова Миконос и Санторини), где на рынке появились виллы со скидками более 30% от изначально запрашиваемой цены.

Пока одни обладатели тугих кошельков присматриваются к дешевеющим роскошным виллам, другие избавляются от собственных излишков. Как выяснили в Knight Frank, богатые российские владельцы недвижимости за последние 4−5 лет успели приобрести по 5−6 объектов за рубежом и сейчас, с резким ростом курса евро и доллара, столкнулись с тем, что не могут нести регулярные расходы на обслуживание домов, вилл, апартаментов. Они готовы продать их со значительным дисконтом — от 15% до 40%. И эта распродажа тоже находит своих адресатов. В 2015 году впервые в истории российского рынка в агентства начали поступать запросы от потенциальных покупателей на дома с дисконтом от «русских» владельцев в Италии, Греции, Испании, на Лазурном Берегу. В самой Knight Frank таких запросов — более 10%.

В целом за 2015 год спрос на приобретение зарубежной жилой недвижимости, по данным компании «Транио», сократился практически вдвое, зато на 20% вырос спрос на коммерческую недвижимость. В Knight Frank более 60% всех запросов, поступивших в 2015 году, носили инвестиционный характер. Клиенты рассматривают объекты, которые могут служить как для собственного использования, так и для получения дохода. Так, например, ощутимо вырос интерес к приобретению недвижимости с целью получения вида на жительство или гражданства. При этом подобный объект может рассматриваться и как собственный дом для будущего переезда на ПМЖ, и как «запасной аэродром», который до поры до времени можно сдавать в аренду. Среди востребованных в этом отношении стран — Германия, Чехия, Ирландия, Испания, Латвия, Кипр.

Апартаменты, отели, далее везде

Если раньше покупки зачастую совершались под воздействием эмоций, то сейчас на первом месте стоит целесообразность и безопасность инвестиций, отмечают эксперты.

«Уже с первых недель 2016 года мы наблюдаем высокую активность состоятельных российских покупателей на зарубежных рынках. Основной спрос направлен на покупку доходной недвижимости в крупных городах Европы — Лондоне, Берлине, Мюнхене, Вене, Барселоне. Желаемая доходность — от 5% до 10% в евро, средний бюджет запроса от 3 до 7 млн евро. Запросы поступают на готовые апартаменты под сдачу в аренду, а также на объекты с подписанными арендными договорами. Более 50% покупателей стремятся диверсифицировать свой портфель недвижимости и приобрести несколько объектов», — говорит Марина Кузьмина.

В «Транио» отмечают, что изначально инвесторы придерживаются завышенных ожиданий доходности — от жилой недвижимости в среднем — 5,7% годовых, от коммерческой — 6,9%, тогда как реальная — 4,3% для жилой и 5,6% для коммерческой. «Впрочем, ожидания доходности наших соотечественников со временем приближаются к реальным показателям. Опрос 2013 года показывал, что тогда покупатели жилой недвижимости в среднем рассчитывали на доходность 6−7% годовых, а коммерческой — на 8−9%», — констатируют авторы исследования.

В свою очередь Игорь Индриксон считает, что студенческие апартаменты, номера в отелях, горнолыжные шале или ячейки складов самообслуживания в одной из развитых европейских стран принесут доходность гораздо выше, нежели жилая недвижимость — примерно 8−12% годовых против максимум 5%.

Самые популярные инвестиционные объекты — жилые квартиры и дома. Особенно выделяются в этом плане Болгария, Венгрия и Португалия. Значительно менее востребованы такие объекты в Германии, Италии и Великобритании.

Явным лидером являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, уверяет Игорь Индриксонс. «Этот по-настоящему ходовой товар пользуется популярностью среди арендаторов даже в кризисное время, поэтому их ликвидность оказывается довольно высокой. Их стоимость, как и арендные ставки, продолжает демонстрировать устойчивый рост», — поясняет он. По данным эксперта, средняя цена однушки площадью 40 кв. м в Великобритании сегодня составляет от 112 до 144 тысяч фунтов (148−190 тысяч евро), в Германии — от 98 до 140 тысяч евро, во Франции — от 130 до 210 тысяч евро, в Австрии — от 116 до 168 тысяч евро. Двухкомнатная квартира в Великобритании площадью 60 кв. м обойдется покупателю от 170 до 220 тысяч фунтов (224−290 тысяч евро), в Германии — от 150 до 220 тысяч евро, во Франции — от 214 до 324 тысяч евро, в Австрии — от 174 до 246 тысяч евро.

«Россияне часто покупают доходную недвижимость в том же месте, где раньше приобретали жилье для себя, — отмечает управляющий партнер «Транио» Георгий Качмазов.— Это вполне объяснимо: они хорошо знают особенности локации и ориентируются на местном рынке. Обычно они проводят время в своем зарубежном доме, и им удобнее управлять доходным объектом, если он находится неподалеку».

Второй по популярности вариант — отели. Они особенно востребованы в Австрии. При этом в среднем русскоязычные инвесторы предпочитают самостоятельно управлять гостиницами. Особенно это характерно для Италии и Турции. А вот в Болгарии и Великобритании, наоборот, практически все пользуются услугами управляющих компаний, в Германии и Австрии таких инвесторов тоже большинство.

Еще один востребованный тип недвижимости — доходные дома, особенно в Чехии, США и Германии. Среди других — уличные магазины, кафе и рестораны, супермаркеты, офисные площади, жилье для студентов и для пенсионеров. Популярность этих вариантов заметна в некоторых отдельных странах.

«Коммерческий сектор, представляющий интерес для инвестора, сейчас выглядит гораздо разнообразнее жилого», — отмечает Игорь Индриксон. По его словам, в среднем первоначальная инвестиция в один из коммерческих объектов может начинаться от 59−80 тысяч фунтов стерлингов (78−105 тысяч евро).

По оценкам «Транио», средняя стоимость жилой доходной недвижимости составляет 200 тыс. евро, коммерческой недвижимости — 1,2 млн евро, хотя бюджеты существенно различаются в зависимости от страны и типа недвижимости. Опрос покупателей показывает, что сделки заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который они ориентировались изначально.

Как правило, инвесторы покупают жилые или коммерческие объекты для сдачи в аренду, и только немногие интересуются проектами девелопмента или редевелопмента. По мнению Георгия Качмазова, основную прибыль им приносит активный бизнес на родине, а за рубежом они ведут себя как рантье: предпочитают простой арендный доход. Исключения — Таиланд, Черногория и Чехия, где более 10% россиян занимаются девелопментом или редевелопментом.

Менее прибыльно, более надежно

Еще одна приметная тенденция — отказ от спекулятивного извлечения прибыли в пользу стабильности и сохранения капитала. Больше половины покупателей (52%) не собираются в будущем продавать недвижимость, а планируют оставить ее себе и впоследствии передать по наследству. Из тех, кто все же намерен продать объект, 55% рассчитывают сделать это примерно через 10 лет после покупки, 35% — через 5 лет и только 3% — через 3 года, свидетельствуют данные «Транио». В 2013 году более 50% инвесторов планировали продать недвижимость в течение 3−10 лет, из них почти половина собирались сделать это в ближайшие 2−3 года.

Согласно опросу Knight Frank, в 2015 году доля тех, кто приобретает зарубежную недвижимость ради сохранения капитала в долгосрочной перспективе (более 5 лет), выросла с 6% до 9%. Доля тех, кто собирается получать доход от аренды, возросла с 34% до 45%. А вот доля покупателей, намеревающихся получить доход от перепродажи, упала вдвое — с 16% до 8%.

«Инвесторы снижают требования к доходности в пользу снижения рисков и надежности в долгосрочной перспективе», — отмечает Георгий Качмазов. Россияне стремятся вкладывать средства в недвижимость, приносящую не обязательно высокий, но стабильный доход в надежной валюте.

В основном покупатели зарубежной недвижимости сегодня хотят диверсифицировать инвестиции и защитить их от отечественных политических и экономических рисков, создать личный пенсионный фонд, передать актив детям по наследству и обеспечить их финансовое благополучие, а также получить вид на жительство в развитой зарубежной стране.

По прогнозам Георгия Качмазова, в 2016 году все тенденции, наметившиеся в прошлом году, продолжатся. Количество русскоязычных покупателей жилой недвижимости за рубежом сократится еще на 20−30%. При этом на 30−40% увеличится число тех, кто желает продать свое жилье за рубежом в связи с высокой стоимостью содержания. Но вместе с тем на 20−30% вырастет количество покупателей доходной недвижимости. И по-прежнему будет высокий спрос на ВНЖ.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.