По итогам 2019 года только в столице инспекторы Мосжилинспекции зафиксировали более 1,9 тыс. помещений с незаконной перепланировкой, что говорит о необязательности населения и невысокой популярности у него данной процедуры.

Между тем, необходимость согласования произведенной перепланировки прописана в Жилищном Кодексе РФ (глава 4, ст. 25−29). Например, статья 26 ЖК РФ гласит, что проведение переустройства или перепланировки в жилом помещении должно осуществляться после согласования с надзорным органом этого района. А Закон г. Москвы от 21 ноября 2007 года № 45, а именно п. 9.12 КоАП устанавливает штраф за незаконную перепланировку в размере 2000−2500 руб. Этот штраф станет лишь первой потерей, и скорее всего лишь началом череды финансовых и временных трат.

По закону Жилинспекция может постановить вернуть квартиру в прежнее состояние в соответствии с исходным планом БТИ. Если собственник затянет процесс, Федеральная служба судебных приставов имеет право закрыть вам выезд из страны. Уже известны такие случаи в Москве за прошедший год. А в конце 2019 года Жилищная инспекция внесла в Мосгордуму проект закона об увеличении штрафа за незаконную перепланировку до 100 тыс. рублей, так что размер потерь может только увеличиться.

Зачем так усложняют?

Незаконная перепланировка — это потенциальная угроза безопасности жильцов многоквартирного дома, а также зачастую причина ухудшения их жилищных условий. Одно неверное изменение, например снос несущей стены или образование нового проема, и целостность строительной конструкции будет нарушена. А это уже отражается на пожарной безопасности здания и грозит обрушением. Чем ниже в данном случае этаж, тем хуже дому. Есть любители полностью перекраивать расположение мокрых и жилых зон, размещая над спальней соседей, например санузел или кухню. Это не только грозит возможной протечкой и затоплением, но и вносит существенный дискомфорт в жизнь соседей: как ни делай дополнительную шумоизоляцию, жильцы сверху и снизу отныне будут слышать все, что происходит у вас в этих помещениях (начиная от слива воды и канализации, заканчивая звоном тарелок и посуды на плите).

Почему люди идут на такие незаконные шаги? Согласование перепланировки и переделки предполагает хорошее знание хитросплетения СНИПов и законов, а также основ архитектуры. Куда проще поддаться влиянию рекламных кампаний в интернете. Многие компании без соответствующих лицензий предлагают обширные пакеты ненужных и незаконных услуг. Так тратятся десятки и даже сотни тысяч рублей без какого-либо результата, а потом и еще большие суммы на исправление ошибок.

Список изменений, попадающих под согласование

Ясность вносит Жилищный кодекс, глава 4, где прописаны три основных направления перепланировки, подлежащих согласованию:

1. Замена, установка нового или перенос старого инженерного или технологического оборудования в квартире;
2. Изменения в части несущих стен и мокрых зон (санузлов и моек на кухне);
3. Все работы, меняющие архитектурный облик здания (манипуляции с оконными проемами, внешними стенами, крышей, перепланиовки с задействованием лоджий и балконов, создание каминов с дымоходами).

Где таится подвох?

Для начала приведем схему процесса согласования.

Как мы видим, процесс согласования переделок весьма нелегок и содержит массу «подводных камней». Чтобы успешно их обойти, мы подготовили простую инструкцию по «финансовым ловушкам» на каждом этапе согласования.

Шаг 1. Согласование начинается со сбора и подготовки документов, среди которых есть те, что вызывают немало вопросов.

• Заявление на согласование перепланировки, которое передается в Многофункциональный Центр или Мосжилинспекцию, по форме установленной Постановлением Правительства Москвы ППМ № 508-ПП. Тут без «подводных камней».
• Технический паспорт с первоначальным видом квартиры.

Многие собственники сами того не подозревая инициируют долгий процесс обновления технического паспорта, запрашивая его у сотрудника БТИ без всяких уточнений.

В среднем, цена технического паспорта, оформленного на квартиру составляет порядка 4000 руб., но кто-то по незнанию может заплатить и дважды. Cотрудники БТИ могут навязать необходимость вызова инспектора БТИ на квартиру с целью повторного замера или инвентаризации. Но квитанция на повторный выход инспектора дороже, а на паспорте могут появиться дополнительные красные линии, говорящие о несоответствиях. Последнее произойдет в случае, если данные по площади не будут соответствовать исходным, что будет потом препятствием для Жилинспекции.

Что делать? Заказывать техпаспорт помещения из архива БТИ в черных линиях на последнюю дату обследования. Если в БТИ документа нет и обследование не проводилось, придется разрабатывать новый паспорт, что обойдется в несколько десятков тысяч рублей.

Проект перепланировки

Это самая трудозатратная часть, стоящая от 5000 до 40000 руб. в зависимости от задач и опыта проектной организации. Если довериться проектировщикам и агентствам с малым количеством кейсов, без положительного опыта согласования проектов в Жилинспекции, вы рискуете обречь себя на повторную разработку проекта. Ей будет заниматься уже другая более надежная компания, но это обернется для вас дополнительными расходами. Поэтому, лучше заказать проект у компании с лицензией СРО и получить согласование проекта в Жилинспекции по верному документу с первого раза.

В базовый список документов для согласования могут войти так же:

• правоустанавливающие документы на помещение;
• согласие в письменной форме собственников или всех членов семьи;
• справка о состоянии здания/помещения.

Последний документ иначе может называться тех заключением о состоянии несущих конструкций здания. Компания, уполномоченная выдать его, должна иметь лицензию СРО, а техническое заключение компании должны приниматься сотрудниками Жилинспекции как легитимные и возможные к согласованию. И тут также важно обратить внимание на репутацию фирмы.

Шаг 2. С пакетом документов обращаемся в МФЦ, откуда они попадают в Жилинспекцию. Через 45 дней надзорный орган выносит свое решение.

Шаг 3. Если решение отрицательное, тогда наступает период исправления ошибок и новых финансовых вложений. Если решение положительное, то с этого момента можно приступать к ремонту. Но и тут не все так просто.

Самое важное — реализовать ремонт в соответствии с проектом. Если вы отклоняетесь от него в любом аспекте, будь то отказ от переливных порогов в санузел или надстройка стены, знайте — на этапе приемки квартиры инспектором БТИ будет выдан отказ. Вам придется уходить на новый круг согласования и новых затрат.

Шаг 4. Приемка ремонта сотрудником БТИ, заказ нового техпаспорта БТИ для оформления изменений. Сотрудники БТИ получают заключение Роспотребнадзора на основании всех документов. По времени одобрение проекта занимает не менее 2−3 мес.

Шаг 5. Технический план помещения передается в Росреестр для внесения изменений.

И еще важно помнить: год — ровно столько действует согласие на перепланировку, и ровно в эти сроки важно успеть зафиксировать у инспектора совершенный ремонт. В противном случае придется начинать согласование снова.

Если вы столкнулись с обманом в этой сфере или у вас возникли вопросы, вы можете писать нам в редакцию. Профессионалы вам ответят бесплатно.

Автор: руководитель агентства согласования недвижимости «GOROD» и компании по учету и инвентаризации объектов недвижимости и земельных участков «БТИ 2.0». Специально для «Ридуса».

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.