Еще несколько лет назад среди некоторых россиян и украинцев было очень популярно скупать недвижимость в Грузии, особенно в курортном Батуми. Цены невысокие, реально года три назад найти квартиру недалеко от моря можно было буквально за 10 тысяч долларов, в рублях это тогда было всего в районе 600 тысяч, и это курорт. В нюансах подобных инвестиций разбирался «Ридус».

Вкусная еда, красивые пальмы и тепло круглый год. А еще все застройщики рассказывают про качество строительства, которое чуть ли не лучше, чем в Германии.

К тому же в Грузии столько разговоров о грузинском чуде времен Михаила Саакашвили — о том, как страна третьего мира внезапно преобразилась и стала развиваться экономически (и не только) быстрее, чем все страны бывшего СССР вместе взятые. И, надо сказать, грузинское чудо действительно было, и действительно при Саакашвили.

Вот только за последние годы чудо начало разваливаться и инвестирование в грузинскую недвижимость стало занятием достаточно сомнительным. Кстати, я и сам почти три года назад чуть не купил квартиру недалеко от моря в Батуми, к счастью, этого не случилось и я вовремя остановился.

Жизнь на стройке и риски

Самые дешевые квартиры продаются в Грузии, как и везде, на этапе строительства, с приближением окончания стройки цены вырастают иногда почти в два раза. И тут с доверчивыми инвесторами случается первый обман.

Если грузинский застройщик обещает достроить и сдать дом в конце текущего года, надо понимать, что почти всегда это ложь. Ждать придется еще пару лет, и это если повезет. Причем прописывать штрафные санкции за просрочку сдачи дома строители не согласятся.

Я выбирал квартиру три года назад, и дом обещали достроить меньше чем через год. Сейчас прошло уже три года, и недавно я был недалеко от этого места в Батуми. Стройка там еще идет, и хорошо, если закончится хотя бы через год. Некоторые долгострои за три года не изменились вообще. В общем, если и брать, то только готовую недвижимость, иначе проблем не избежать.

Говорят, при Саакашвили, действительно, эта система работала так, что если застройщик не выполнял план и затягивал сроки, то его стройку быстро продавали на аукционе и кто-то другой продолжал строительство. Так это или нет, я не знаю, но сейчас эта система почему-то не работает, и стройки растягиваются на годы. О подобном риске думают и знают все, потому что такая беда может случиться со строящимся домом во многих странах.

Но это еще не все. Даже если дом достроят, то не факт, что его сдадут в эксплуатацию, и это вообще интересная история. Чуть ли не в половине домов в Батуми люди сейчас живут не совсем легально. То есть дома не сданы в эксплуатацию и юридически местом для проживания не являются.

Отсюда могут возникнуть проблемы с газом, электричеством или водоснабжением. Иногда это решается, иногда нет. Но остается фактом то, что люди практически живут на стройке, которую достраивать и легализовать никто не собирается.

Как мне объясняли, делают это ради экономии. Чтобы потом зарегистрировать дом один раз, когда все квартиры распроданы, и оформлять жилье сразу на жильцов, не платить сначала за регистрацию жилой площади на застройщика, а потом уже на покупателя.

Очень часто, кстати, в договоре прописывают сроки окончания строительства дома, но дату сдачи в эксплуатацию не пишут, потому что на самом деле компания не собирается ничего сдавать. Иногда застройщик сдает дом только после окончания строительства всего комплекса. Например, из трех или пяти зданий. А это годы. Или даже никогда.

Чем это чревато для простых жильцов?

При сдаче в эксплуатацию может вдруг оказаться, что лифт или проводка работают неправильно, и застройщиков обяжут исправить недочет. А в доме уже сто квартир с ремонтом на этот момент. Или застройщик не станет делать вообще ничего, и дом останется долгостроем навсегда.

В общем, вариантов много, и все они безрадостные.

Новые этажи и вид на стройку

А еще вы можете купить квартиру на последнем этаже, но к окончанию строительства над вами застройщик надстроит еще пару этажей (и это в лучшем случае). Подобный обман тут случается почти каждый раз, изначальные рекламные проекты почти никогда не соответствуют тому, что получается в итоге.

Чем это плохо?

Тем, что покупаешь ты квартиру на 9-м этаже, дом вроде бы готов, ты делаешь ремонт и заезжаешь, а через полгода внезапно над головой у тебя возобновляется стройка. Я лично был в гостях у людей, которые жили в новом здании на последнем этаже, дом считался достроенным, и они ждали ввода его в эксплуатацию. Но потом внезапно компания получила разрешение на строительство еще двух этажей, и прямо над ними продолжилась стройка.

Иногда застройщики используют еще один хитрый способ обмана. Они гораздо дороже продают квартиры с «лучшим видом» и устной гарантией, что ничего этому виду в будущем не будет мешать. Но, собрав деньги, спустя некоторое время они сами же строят напротив огромный небоскреб, который перекрывает все виды, и даже лучику солнца не дают проникнуть в дорогую квартиру. Тогда жилье иногда теряет в цене чуть ли не вполовину.

Самое большое подобное «кидалово» провернула компания Orbi. Они продавали людям апартаменты на первой линии моря в проекте Twin Towers, который состоит из двух башен. Самые дорогие, конечно, были с видом на море, горы и город, с гарантией того, что этот фантастический вид у будущих жильцов останется навсегда. Стоило такое жилье гораздо дороже, чем с видом на другую сторону.

Однако, еще не закончив возводить обе башни, застройщик проект поменял и назвал его City Tower, теперь перед окнами владельцев «лучшего вида в Батуми» забивают сваи новой башни, а квартиры в будущем даже туристам не сдашь, ну кто захочет жить в мрачных апартаментах и прятаться от подсматривающих соседей?

Сколько можно заработать на сдаче квартир?

Большинство людей продолжает верить в рекламу и покупает недвижимость «под сдачу». Тут уже совсем весело, потому что в офисе почти каждого застройщика есть бумажка с красивой схемой окупаемости их квартир. Как правило, по их обещаниям, недвижимость должна окупиться за три-четыре года. Летом, по словам застройщиков, вы гарантированно сможете сдавать квартиру за 50—100 долларов в сутки, зимой — за 30 долларов.

Но на деле всё не просто немного иначе, всё вообще совсем по-другому.

Во-первых, в Батуми предложение невероятно сильно превышает спрос. Тут проблема как раз из-за гигантских башен, которые строили и продолжают без остановки строить для «инвесторов». В одной башне по несколько тысяч апартаментов, башен десятки. Туристов летом хоть и много (было до коронавируса), но не настолько, чтобы разом заполнить десятки тысяч апартаментов на первой линии у моря, не говоря уж про вторую и третью линии.

Пару лет назад рынок уже переполнился и теперь продолжает падать, а вместе с ним и цены. Но все равно иногда еще находятся доверчивые покупатели, и строители для них продолжают строить.

Поверившие в обещания застройщиков горе-инвесторы с радостью сдают в несезон свои апартаменты за 150—200 долларов в месяц, а летом — хотя бы за 15—20 долларов в сутки. Если повезет.

Про окупаемость в реальности речи уже не идет, уже через год после покупки многие пытаются любыми путями избавиться от квартир и уйти хотя в небольшой минус, не говоря уже о прибыли.

Такая вот ловушка для доверчивых людей с лишними 20—30 тысячами долларов.

Когда-то при Саакашвили, действительно, жилье росло в цене и хорошо окупалось. Но тогда на весь Батуми имелось пять новостроек и все они были в разы меньше, чем нынешние гиганты. А в какой-то момент Батуми стал превращаться в подобие китайского города-призрака, где большую часть года составляют огромное количество пустующих квартир.

Впрочем, есть в этой ситуации и реально выигравшие, ну, кроме застройщиков.

Приезжие туристы пользуются ситуацией и могут выбирать из огромного разнообразия новенькое жилье по совсем демократичным для летнего сезона ценам, а зимой тут вообще красота. Вокруг и правда — море, вкусная еда и тепло круглый год, как и обещали застройщики. Только не за 50 долларов в сутки, а за 150 долларов в месяц.

Гарантии и безопасность

Три года назад я отказался от идеи покупать квартиру не из-за страха за свою безопасность или чего-то подобного. Просто я выбрал несколько понравившихся квартир и решил подождать, если желание не пропадет, купить одну из них попозже, когда дом достроится, а я буду уверен, что мне это точно нужно.

При этом Грузия казалась реально очень приятным местом, практически Европой, в которой можно купить недорогую квартиру и спокойно в ней жить, кушать фрукты и иногда за копейки летать лоукостерами на пару дней погулять в Париж.

Я приглядывал за понравившимися зданиями и ждал, когда их достроят. Но все сроки проходили, дома не достраивали, цены на недвижимость падали, и я понял, что могу потерять в деньгах. Но это оказалось не самой большой бедой.

За покупку не самых дешевых, но вполне приемлемых по ценам квартир иностранцам в Грузии дают вид на жительство, хотя и без него без визы россиянам можно находиться на территории Грузии 360 дней в году. В общем, ВНЖ — просто формальность, но все-таки для многих был аргументом «за».

Сейчас же в последнее время Грузия начала периодически лишать ВНЖ или просто запрещать въезд в страну иностранным владельцам грузинской недвижимости. Случаев таких десятки, объяснений от ответственных грузинских структур нет.

Я прочитал несколько историй о том, как люди вложили сотни тысяч долларов, купили жилье, сделали ремонт, открывали бизнес, каждый день поддерживали Грузию своими деньгами, а потом их на границе просто разворачивали, и никакой ВНЖ им не помог. И это еще до коронавируса, сейчас в Грузию не пускают вообще никого, не важно, есть ли у тебя тут ВНЖ, бизнес или родственники.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.