Банк России планирует с 1 июля 2020 года ввести дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Они будут дифференцированы в зависимости от показателя предельной долговой нагрузки заемщика и соотношения кредита к размеру первоначального взноса за жилье.

По данным ЦБ, в третьем квартале 2019 года на заемщиков с долговой нагрузкой более 50% пришлось 42% объема предоставленных ипотечных кредитов — на 2% меньше, чем во втором квартале. Вместе с тем с начала года на 3,2% выросла доля заемщиков с ПДН более 80% — до 6,6%. Также увеличивается число должников, которые одновременно обслуживают несколько кредитов разных типов, помимо ипотеки. Если на 1 января 2015 года лишь 39% ипотечных заемщиков имели задолженность и по другим кредитам, то на 1 сентября 2019 года их доля достигла 46%.

«Это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечный кредит», — говорится в докладе регулятора.

Снизить аппетит к рискам

Предложенный механизм обеспечивает дифференцированный подход к выдаче ипотечного кредита, что в целом справедливо, считает ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский. Скорее всего, новые надбавки действительно заработают в будущем году и обеспечат более тонкую настройку выдачи ипотечных кредитов, полагает он.

Такими действиями ЦБ РФ пытается снизить стимулы у банков выдавать кредиты неблагонадежным заемщикам, а также это увеличит запас капитала на покрытие убытков в случае наступления неблагоприятных ситуаций, — поясняет эксперт.

Правда, коммерческий банк все равно может попытаться выдать такой кредит, переложив расходы на заемщика (то есть повысив ставку), допускает он. Но тогда и риск невозврата значительно возрастает. Впрочем, сам клиент в этом случае вряд ли согласится на более высокие ставки, потому что не сможет обслуживать долг.

По мнению аналитика, на рынок недвижимости нововведение негативно не повлияет. Более того, в перспективе спрос на недвижимость может вырасти, причем со стороны более экономически «здоровых» граждан.

Новые покупатели могут появиться вследствие дальнейшего снижения ставок по ипотеке вслед за ключевой ставкой Банка России. На последнем заседании она сократилась на 0,25%. Также в ЦБ допустили снижение ставок по ипотеке до 7%, и не исключено, что регулятор предпримет дополнительные меры для этого, полагает эксперт.

Хочешь ипотеку? Закрой другие долги

Такая мера регулятора абсолютно логична и оправданна, соглашается эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. В общей сложности россияне набрали кредитов на сумму более 17 триллионов рублей, напоминает он. Из них просрочено более 50 миллиардов. За 2018 год около 44 тысяч граждан были признаны банкротами, в текущем году ожидается свыше 60 тысяч.

Потенциальных банкротов в России — более миллиона, если не брать в расчет, что в законодательстве фигурирует сумма в 500 тысяч долговых обязательств. В ряде регионов и 100 тысяч — неподъемная цифра, поэтому потенциальных банкротов — минимум в два раза больше. Безусловно, меньше всего банкротств происходит по обеспеченным кредитам — ипотеке или автокредиту. Но количество проблемных заемщиков все равно сильно занижено и здесь, — считает аналитик.

Рост рынка кредитования должен быть сбалансированным, отмечает он. Одновременно должна расти и экономика страны. Пока же, даже с учетом постоянного и серьезного снижения ключевой ставки ЦБ, реальные доходы населения падают пятый год подряд — с 2014 года они снизились на 11%. И предпосылок для их роста в 2020 году по большому счету нет.

При увеличении нагрузки на капитал банки начнут тщательнее подходить к подбору заемщиков, полагает аналитик. Разумеется, некоторые граждане, желающие взять ипотеку, не смогут этого сделать, поскольку их вежливо попросят рассчитаться по другим обязательствам. Но при этом Банк России в какой-то степени страхует себя от возможного повторения ипотечного коллапса 2007—2008 годов в США, что особенно актуально в свете выхода ипотечных облигаций на фондовый рынок. Несомненно, увеличение надбавок поднимет и стоимость кредитов.

Но не нужно забывать о том, что это будут „хорошие“ кредиты, — призывает эксперт, — поскольку при долговой нагрузке гражданина в 20% вероятность просрочек или банкротства заметно ниже, чем при 80%.

Игра на опережение

Ужесточение требований к выдаче ипотек, вероятно, превентивная мера, необходимая для того, чтобы не допустить дисбаланса в сторону этого сектора кредитования, развивает тему главный аналитик ЦАФТ («Центр аналитики и финансовых технологий») Антон Быков. Процентные ставки в российской банковской системе снижаются, так что ЦБ, предвидя избыточный всплеск спроса на ипотеку в следующем году, пытается заранее его сдержать.

Сами меры могут быть введены лишь с 1 июля 2020 года, но, вспоминая опыт введения более высоких требований к потребительскому кредитованию осенью 2019 года, можно предположить, что замедление темпов выдачи ипотечных ссуд начнется раньше, так как кредитные организации будут к ним готовиться заранее, — прогнозирует эксперт.

Насколько серьезным окажется это замедление, сказать сложно, добавляет он: пример с потребительским кредитованием подразумевает снижение годовых темпов роста на 3—4% за полгода, вероятно и с ипотеками цифры могут быть схожими.

В оценке анонсированных мер аналитик предлагает довериться выводам ЦБ, который обследовал кредитные портфели пяти крупнейших российских банков на рынке ипотеки и сделал выводы о повышающихся рисках. Выражаются они не в непосредственном ухудшении самих ипотечных портфелей, потому что с точки зрения «просрочек» по ним фиксируется тенденция на сокращение, а в основном касаются общего ухудшения финансового положения заемщиков, которые берут потребительские кредиты, в том числе для обслуживания ипотек.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.