Ипотечный бум в России продолжается. С января по май 2021 года количество выданных жилищных займов подскочило на 44%, а их объем – на 25%. При этом в портфеле банков за год почти вдвое увеличилась доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) – с 24% в первом квартале 2020-го до 45% к концу марта текущего года. Весомый вклад в этот процесс внесла программа льготной ипотеки, по которой минимальный размер первоначального взноса составляет 10–15%.

Пусть кредитное, но зато свое

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus.ru

Названные цифры указывают на то, что спрос на ипотеку растет и не планирует сокращаться, считает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Что вовсе не удивительно. Жилищный кредит – практически единственный способ прибрести жилье, если нет всей суммы сразу. И мало у кого эта сумма есть.

При этом большая часть тех, кто сегодня вступает в ипотеку, предпочитает выбирать относительно недорогое, минимальное по стоимости жилье. Об этом говорят не такие высокие темпы роста сумм выдаваемых займов, хотя за последний год жилье подорожало в среднем более чем на 18-30%. В Москве, например, индекс стоимости квадратного метра вырос на 11% с начала года и 23% в годовом выражении, до 228 тысяч рублей.

То есть покупатель находится настолько в критическом состоянии, что вынужден рассматривать покупку гораздо более аскетичную, по сравнению с той, которую потенциально мог бы позволить себе год назад за те же деньги, - пояснила эксперт «Ридусу».

Но спрос собственные квадратные метры остается высоким, поскольку западный вариант пожизненной аренды квартиры в России не воспринимается, как способ решения жилищного вопроса, а он по-прежнему весьма актуален. Практически у каждой молодой семьи на первом плане стоит задача накопить минимальный первоначальный взнос и приобрести собственное жилье (если нет наследства или иной помощи).

Вместе с тем, в случае потери или сокращения доходов, лишиться крова и остаться «на улице» можно и в случае аренды жилья, и с ипотекой. И второй вариант может оказаться даже драматичнее. Из арендованный квартиры просто съехал и, скорее всего, никому ничего не должен. А вот чтобы продать ипотечную квартиру и избавиться от серьезной долговой нагрузки, нужно время, которое играет не в пользу собственника, накручивая ему новые долги и пени, которые рано или поздно придется заплатить, указывает эксперт.

Между тем, участники рынка недвижимости отмечают резкий рост числа выставленных на продажу квартир с обременением. В июне 2021 года число таких объектов подскочило на 20% в годовом выражении. И в основном это квартиры, находящиеся в залоге у банков.

Риски растут

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus.ru

В России проверяется рецепт, который привел к ипотечному кризису в США в 2007-2008 годах, считает начальник аналитического управления БКФ Максим Осадчий. Низкие процентные ставки и ипотека subprime – взрывоопасная смесь, указывает он в своей колонке на Banki.ru.

При низких процентных ставках растет спрос на ипотеку, который, в свою очередь, увеличивает спрос на жилье, и оно тоже начинает дорожать. Рост цен на жилье способствует тому, что банки снижают уровень требований к заемщикам и готовы выдавать ипотеку даже безработным. Ведь если заемщик перестает обслуживать кредит, то в собственность банка переходит уже подорожавшая квартира. Так копятся риски, которые взрывают систему, когда в результате какого-то шока заемщики массово прекращают обслуживать кредиты, банки забирают у них жилье и выкидывают его на рынок, цены катятся вниз.

Льготная ипотека — это ипотека subprime, нацеленная на население с относительно низкими доходами. Сама по себе ипотека взрывоопасна — если нас не убеждает иноземный опыт, вспомним недавний кризис валютной ипотеки. Если же ипотеку дополнительно стимулировать государственным субсидированием процентных ставок, то риски образования «пузыря» возрастают еще сильнее, - предупреждает эксперт.

По его словам, одним из источников рисков ипотеки subprime является рост долговой нагрузки группы населения с относительно низкими доходами. В условиях продолжающейся эпидемии банковская система может столкнуться с массовыми невозвратами.

Кризис валютной ипотеки мы наблюдали в 2015 году, кризис ипотеки subprime может быть гораздо сильнее. Ведь «валютных ипотечников» были десятки тысяч. А «льготных ипотечников» — сотни тысяч, - подчеркивает аналитик.

Есть отличия

© Игорь Ставцев/Коллаж/Ridus.ru

Уже в момент старта программы льготной ипотеки на новостройки было ясно, что рост цен на жилье станет взрывным, считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. С каждым годом все больше ипотечников будет выходить на рынок с целью продать кредитное жилье, прогнозирует он.

Как поясняет эксперт, ситуация с безработицей и падением реальных доходов населения существенно лучше все равно не станет, по крайней мере на горизонте ближайших двух лет. Те, кто на рынок выходить не будет, будут терять жилье через суд, а банк будет пытаться его продать хотя бы с небольшим дисконтом от рынка – здесь и наступит не только долгожданная коррекция цен, но и серьезное их падение, поскольку рост за два года на 30-40% не может обойтись без последствий.

Поэтому проблемы на рынке жилой недвижимости будут однозначно, главный вопрос – в их масштабе. Уже сейчас чуть ли не каждая десятая квартира на рынке имеет обременение – от ипотеки до ареста или материнского капитала, но примерно 25% из них – это инвестиционные истории, там покупатели пытаются зафиксировать прибыль. Постепенно количество квартир «с прицепом» будет расти, - предсказывает аналитик.

Но разница между кризисом в США и гипотетическим российским заключается в том, что американские банки настолько поверили в ипотеку и рынок недвижимости, что стали раздавать кредиты фактически всем подряд, причем без обеспечения и по несколько штук, и собирать их в ипотечные облигации, которые впоследствии и взорвали банковскую систему, напоминает он.

В России такого развитого рынка ипотечных облигаций нет, к тому же чуть ли единственная структура, которая их выпускает – государственная. Так что такого объема проблема, конечно, не будет. Но сотни тысяч рядовых граждан рискуют остаться не только без жилья, но и без денег, банально не рассчитав собственные возможности, - констатирует Алексей Кричевский.

Если сравнивать текущую ситуацию в России с американским кризисом 2007-2008 года, то стоит отметить, что в Америке в большей степени это произошло из-за возросших плавающих процентных ставок, которые поначалу казались очень привлекательными, добавляет Людмила Анисимова. В России же проблемы на рынке ипотеки могут возникнуть, скорее, из-за сокращения доходов населения до такого уровня, что не получается выплатить ипотеку даже по пониженным льготным фиксированным ставкам. Если же заработки россиян начнут расти темпами, опережающими инфляцию, большинство должников будут выполнять свои обязательства.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.