Банк России увидел признаки перегрева на рынке недвижимости. По данным ЦБ, за год квартиры на первичном рынке подорожали на 20,6%. В столицах темпы роста еще выше — плюс 24% в Москве и плюс 26% в Санкт-Петербурге.

Регулятор опасается, что снижение доступности жилья из-за роста цен повысит риски в ипотеке. Уже сейчас практически каждый второй жилищный кредит на первичном рынке выдается с первоначальным взносом в 10-20% от полной стоимости. Во втором квартале доля таких займов достигла 46%, тогда как всего год назад она составляла 27%. На вторичке ситуация чуть лучше, там с минимальным взносом каждый третий заемщик (30%), сообщила глава департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова в интервью «Известиям».

В целом качество ипотеки пока достаточно хорошее, подчеркнула она. Доля кредитов с просрочкой 90 и более дней составляет всего 0,94%. Это даже лучше, чем в допандемийных 2018—2019 годах, когда просрочка достигала 1,5—2%. Впрочем, тут стоит учитывать бурный рост рынка: портфель выданных кредитов еще просто не успел «испортиться», отметила представитель ЦБ.

Действительно горячо

© Оксана Викторова / Коллаж / Ridus.ru

Озвученные цифры роста цен подтверждает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. А в столицах жилье дорожало опережающими темпами, потому что именно здесь наблюдался ажиотажный спрос на новостройки по льготной ипотеке, пояснила она «Ридусу». При этом коммерческой недвижимости этот процесс практически не коснулся.

Льготная ипотека подогрела интерес к новостройкам до такой степени, что все доступные варианты в достаточно высокой стадии готовности были раскуплены почти мгновенно, а новые проекты еще на стадии котлована стали продаваться по ценам, порой превышающим стоимость уже построенного жилья.

Свою лепту внесла система эскроу-счетов, когда застройщик, продавая «воздух» в виде проекта квартиры по договору долевого участия, может получить плату за этот объект только после ввода дома в эксплуатацию (примерно через три года). Все это время уплаченные по договору деньги дольщика просто лежат «на сохранении» в банке: на эскроу-счета не начисляются никакие проценты. Это снижает риск потери средств в случае заморозки строительства.

Но если раньше девелоперы могли предложить более низкие цены на старте продаж, а выручка инвестировалась и «работала», находясь в обороте, то сейчас на возведение дома застройщик получает проектное финансирование от банка, то есть деньги под процент. Разумеется, все это ложится на плечи покупателя, а стоимость квартир изначально устанавливается практически на том уровне, какой будет по завершении строительства.

Вторичный рынок жилья подорожал вслед за новостройками, что логично, ведь готовое жилье можно использовать по назначению. Теперешние ставки на вторичку становятся сопоставимы со ставками продленной льготной ипотеки, которая не является уже такой выгодной, — констатирует эксперт.

Первый звоночек или неумолчный набат?

© Игорь Ставцев / Коллаж / Ridus.ru

Признаки перегрева появились еще в самом начале старта программы льготной ипотеки, считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Еще в прошлом апреле было очевидно, что ничем хорошим ни для банков, ни для заемщиков эта история не кончится. Как результат — четверть квартир в Москве продается с обременением, из которых около 70% — это квартиры людей, которые не вытягивают платежи по ипотеке, — говорит он.

Но банки, по мнению эксперта, будут и дальше продолжать кредитовать людей с предельной долговой нагрузкой более 80% и первоначальным взносом в 10-20%, поскольку им нужна прибыль. «Их в этом плане понять можно», — замечает аналитик.

Проблема в том, что подорожание жилья и повышение кредитных ставок после подъема регулятором ключевой ставки происходит на фоне полного отсутствия роста реальных доходов. Это делает недоступным не только жилье, но и кредит на него, указывает эксперт. При этом ЦБ повышает надбавки за риск для займов с первым платежом менее 20%, окончательно отрубая эту целевую группу от возможности приобретения квартир.

Коррекция цен на жилье, которая продолжается третий месяц и уже составила чуть менее 2%, здесь не поможет, поскольку свободных денежных средств у потенциальных заемщиков больше не станет: потребительская инфляция составит не менее 15%, а доходы пока что остаются в районе 2009 года, — предупреждает аналитик.

Что дальше?

© Оксана Викторова / Коллаж / Ridus.ru

При таком положении дел предпосылок для резкого снижения цен на жилую недвижимость нет, считает Людмила Анисимова. Возможно, в ближайший год они будут находиться примерно на текущем уровне, с незначительным ростом, допускает она. Вероятно увеличение числа альтернативных сделок по недвижимости, когда продается один объект и вместо него покупается другой.

При альтернативной сделке даже некоторая необходимая доплата воспринимается и осуществляется легче, нежели просто прямая покупка по ипотеке, — уточняет эксперт.

Она также не исключает, что просядет число ипотечных сделок с минимальным первоначальным взносом и с отсутствием подстраховки в виде другой недвижимости у заемщика или радужных перспектив повышения уровня его дохода.

По мнению Алексея Кричевского, в ближайшей перспективе можно ждать увеличения залоговых объектов на рынке, роста «плохих» кредитов до 2% на горизонте года, а также не слишком удачного второго полугодия в финансовых отчетах банков.

Но если благосостояние населения улучшится, невыплаты и просрочки по кредитам маловероятны, добавляет Людмила Анисимова, ведь при появлении денег, как показывает практика, заемщик стремится прежде всего поскорее расплатиться по долгам.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.