По данным «Дом.РФ», на сегодняшний день средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в России достигла 21,28% для первичного рынка и 21,3% для вторичного. Это является самым высоким показателем с начала мониторинга в 2020 году и абсолютным рекордом с 2018 года. При этом ещё год назад ставки на первичном рынке составляли 14,21% годовых, а на вторичном — 14,45% годовых.

Рост стоимости ипотечных кредитов происходит на фоне повышения ключевой ставки Центробанком до 19%, что повлияло на доступность ипотечных кредитов.

Объёмы ипотечного кредитования резко сокращаются с июля 2024 года. Тогда банки оформили 76,7 тысячи кредитов на сумму 356 миллиардов рублей, что на 57% меньше по количеству и на 55% меньше по денежному выражению по сравнению с предыдущим месяцем.

Льготы под нож

Причины такого падения в целом понятны. С июля 2024 года началось сокращение количества льготных ипотечных программ, в том числе закрыта программа ипотеки на новостройки под 8% годовых.

Из льготных программ продолжают действовать только семейная ипотека (6%), IТ-ипотека (6%), дальневосточная (2%) и сельская (3%). Однако условия этих программ стали более жёсткими, что дополнительно ограничивает доступность для населения даже таких видов ипотеки.

Будет как в Китае?

Резкое сокращение льготных ипотечных программ не может не сказаться на ситуации на рынке недвижимости. Уже сейчас многие эксперты всё чаще проводят параллели с Китаем, где остаются незаселёнными только что построенные города. Строительный бум последних лет, связанный с обилием льготных ипотечных программ, привёл к появлению огромного количества готового и находящегося на стадии строительства жилья. Сейчас этот процесс в одночасье «упёрся» в фактическую ликвидацию льготной ипотеки. И это плохая новость для девелоперов.

«С учётом роста ставок и сокращения льготных программ существует риск затоваривания на рынке жилья. Уменьшение объёмов выдачи ипотечных кредитов может привести к снижению спроса на новостройки, что негативно скажется на девелоперах», — поясняет «Ридусу» руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.

По его словам, некоторые банки уже начали отказываться от ипотечного бизнеса или ужесточили условия кредитования, что может привести к дальнейшему падению спроса.

Прогнозы нерадостные

В условиях растущих ставок и снижения доступности ипотечного кредитования сложные времена могут ожидать уже самих девелоперов. Спрос на жильё начинает снижаться, что ведёт к увеличению запасов непроданных объектов.

По мнению Стольникова, в таких условиях девелоперам стоит рассмотреть возможности адаптации своих предложений, например, через снижение цен или улучшение условий покупки.

Некоторые девелоперы начали задумываться над созданием специальных фондов или иных структур, которые будут выкупать часть объёмов, докапитализировать строительный цикл и надеяться на стабилизацию ситуации на рынке через несколько лет.

«Текущая ситуация на рынке ипотеки в России требует внимательного анализа как со стороны заёмщиков, так и со стороны девелоперов для минимизации рисков и поиска новых возможностей в условиях изменяющегося экономического ландшафта. Уверен, что осенний деловой период принесёт на рынок много новых интересных решений», — резюмирует Стольников.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.

Президент компании «Московские партнёры» профессор Высшей школы экономики Евгений Коган рассказал «Ридусу», как отразится на благосостоянии российских девелоперов резкое повышение ипотечных ставок на фоне отмены льготной ипотеки.

Как пишет «Коммерсантъ», за июль ставки по ипотеке увеличили десять банков. В Сбербанке базовые ставки сейчас составляют 23,3% на первичном и 23,6% на вторичном рынке недвижимости, в «ВТБ» средняя ставка — 21,8%, а в «Альфа-Банке» — 20,9%. Управляющий директор «Национального рейтингового агенства» Сергей Гришунин прогнозирует, что осенью ставки могут достичь 24%.

В ближайшей перспективе объёмы продаж на отечественном рынке недвижимости сократятся на 20–40%, а то и на все 50%, считает Евгений Коган.

«Я думаю, для строительных компаний уже не так принципиально, какой именно будет ипотечная ставка. Важно во всей этой истории то, что для подавляющего количества россиян льготная ипотека закрылась. Массовый спрос на недвижимость стал стремительно падать. У наших строительных компаний настали сложные времена. Хуже всего придётся сильно закредитованным предприятиям», — указал экономист в беседе с «Ридусом».

Кризис в строительной отрасли приведёт к «вымыванию» всех девелоперов, которые не готовы к «затяжной зиме», добавил Коган.

«Кто-то разорится, а кто-то, напротив, выйдет из этого шторма ещё более сильным. Речь здесь идёт о лидерах рынка, у которых появится возможность прибрать к рукам лакомые кусочки, которые когда-то принадлежали их менее сильным конкурентам», — заключил Евгений Коган.

В июне российские банки объявили, что готовы сохранить низкие ипотечные ставки, если застройщики согласятся субсидировать выпадающие доходы. Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко назвала эти благие намерения «попыткой ухватиться за соломинку, когда лодка идёт ко дну».

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.