Ужесточение льготной ипотеки в июле 2021 года не обрушило рынок жилья. В третьем квартале спрос на новостройки сократился всего на 10% в сравнении с предыдущим кварталом. Количество сделок по России составило 209,4 тысячи против 232,8 тысячи во втором квартале, подсчитали в ЦИАН. При этом по сравнению с I кварталом 2021 года, наоборот, зафиксировано увеличение спроса со стороны покупателей новостроек на 10%, а год назад — в III квартале 2020 года — было зарегистрировано на 500 сделок больше, чем за аналогичный период этого года.

«Первичный рынок не столкнулся с обвалом спроса на недвижимость, покупатели продолжают интересоваться рынком», — отмечают аналитики компании.

Напомним, летом процентная ставка по программе была увеличена до 7%, а максимальная сумма кредита — сокращена до трех миллионов рублей для всех регионов. Наиболее заметный спад спроса произошел в Москве (минус 12%) и Санкт-Петербурге (минус 19%), то есть в тех городах, где льготная ипотека фактически закончилась, сказал «Ридусу» эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Почему сохраняется спрос

© Артем Геодакян / ТАСС

Спрос на новостройки сейчас поддерживают собственные программы кредитования, созданные застройщиками совместно с банками. По словам экспертов, ставки по ним доходят до 5% годовых, а по некоторым объектам могут быть даже ниже 2,5%, что благотворно влияет на интерес покупателей.

Такие программы никоим образом не противоречат принятым постановлениям и законодательству, подчеркивает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Застройщик сам возмещает банку часть недополученных процентов, чтобы привлечь покупателей, предлагая им более выгодные условия. Девелоперы, которые работают только по программам стандартной льготной ипотеки, также периодически предлагают различные акции и рассрочки до завершения строительства, беспроцентные или под относительно невысокий процент, как правило, ниже ставок ипотечного кредита.

«Именно благодаря такому подходу спрос на новостройки остается на более-менее стабильно высоком уровне и не падает так резко, как это могло бы произойти, не будь субсидированных ставок и рассрочек от застройщиков», — подытоживает эксперт.

«Но при этом рост ключевой ставки нельзя игнорировать, и эти программы однозначно будут корректироваться если не до Нового года, то почти сразу после, особенно если ЦБ вновь поднимет ставку на декабрьском заседании», — предупреждает Алексей Кричевский.

Спрос поддерживает цены

Жилье в Москве.

© Марина Лысцева / ТАСС

Очевидно, что ожидать снижения цен на жилье в таких условиях не приходится. По словам Людмилы Анисимовой, они стабильно растут. И связано это с постоянным удорожанием строительных материалов и прочих комплектующих для нового строительства, с инфляцией и спросом на новые, качественные объекты. Хотя, конечно, темпы этого роста ощутимо замедлились по сравнению с тем, что было в прошлом году, и составляют всего несколько процентов.

С другой стороны, на рынке вторичной недвижимости стало появляться больше залоговых квартир от ипотечников, которые не в состоянии погасить свой долг перед банком. Продаются они, как правило, по цене чуть ниже рыночной. До тех пор, пока таких предложений немного, на рынок это особо не влияет. Но если несостоятельных ипотечников будет становиться больше, это может сказаться на общем снижении цен, допускает эксперт.

«Посчитав все плюсы и минусы, новый покупатель скорее отдаст предпочтение более привлекательной по стоимости квартире на вторичном рынке или по переуступке от физического лица, чем более дорогой от застройщика», — предполагает она.

Что дальше?

Отдел ипотеки в банке.

© Ведомости / ТАСС

Рост цен на новостройки сейчас во многом происходит из-за двух моментов — вывода ограниченного предложения на рынок и восходящей степени готовности объектов, так как очень много проектов стартовало в период льготной ипотеки, считает Алексей Кричевский. В дальнейшем, по его мнению, движения средней цены по новостройкам, скорее всего, не будет почти никакого, разве что в пределах погрешности в виде одного процента в обе стороны.

«Если говорить о вторичной недвижимости, то там уже четко виден тренд к снижению из-за растущих ипотечных ставок — к концу года кредит под 8-8,5% годовых будет чем-то сказочным. В первом квартале следующего года возможно снижение вплоть до 5% от текущих цен», — прогнозирует аналитик.

Вероятно, что с повышением ключевой ставки ЦБ ставки по кредитам подрастут к концу года еще на 1-1,5%, соглашается Людмила Анисимова. Для платежеспособных покупателей по альтернативным сделкам, продающим свои объекты и «добирающим» небольшие суммы для новой покупки в ипотеку, это не должно стать критическим стоп-фактором, уточняет она, и такие сделки будут составлять значительную часть рынка. Но тех, у кого небольшие первоначальные суммы, а кредит является основной частью покупки, это может остановить.

«Не исключено, что на стыке 2021 и 2022 года некоторые новостройки будут немного снижаться в цене за счет новогодних акций и спецпредложений, а также что в первом квартале 2022 года цены приостановятся в росте и произойдет некоторое затишье», — допускает эксперт.

Точный прогноз по рынку недвижимости дать непросто, оговаривается она. Многое будет зависеть от общего состояния экономики, политики государства (в частности по мерам поддержки бизнеса и граждан) и платежеспособности населения.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.