По данным «Дом.РФ», на сегодняшний день средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в России достигла 21,28% для первичного рынка и 21,3% для вторичного. Это является самым высоким показателем с начала мониторинга в 2020 году и абсолютным рекордом с 2018 года. При этом ещё год назад ставки на первичном рынке составляли 14,21% годовых, а на вторичном — 14,45% годовых.

Рост стоимости ипотечных кредитов происходит на фоне повышения ключевой ставки Центробанком до 19%, что повлияло на доступность ипотечных кредитов.

Объёмы ипотечного кредитования резко сокращаются с июля 2024 года. Тогда банки оформили 76,7 тысячи кредитов на сумму 356 миллиардов рублей, что на 57% меньше по количеству и на 55% меньше по денежному выражению по сравнению с предыдущим месяцем.

Льготы под нож

Причины такого падения в целом понятны. С июля 2024 года началось сокращение количества льготных ипотечных программ, в том числе закрыта программа ипотеки на новостройки под 8% годовых.

Из льготных программ продолжают действовать только семейная ипотека (6%), IТ-ипотека (6%), дальневосточная (2%) и сельская (3%). Однако условия этих программ стали более жёсткими, что дополнительно ограничивает доступность для населения даже таких видов ипотеки.

Будет как в Китае?

Резкое сокращение льготных ипотечных программ не может не сказаться на ситуации на рынке недвижимости. Уже сейчас многие эксперты всё чаще проводят параллели с Китаем, где остаются незаселёнными только что построенные города. Строительный бум последних лет, связанный с обилием льготных ипотечных программ, привёл к появлению огромного количества готового и находящегося на стадии строительства жилья. Сейчас этот процесс в одночасье «упёрся» в фактическую ликвидацию льготной ипотеки. И это плохая новость для девелоперов.

«С учётом роста ставок и сокращения льготных программ существует риск затоваривания на рынке жилья. Уменьшение объёмов выдачи ипотечных кредитов может привести к снижению спроса на новостройки, что негативно скажется на девелоперах», — поясняет «Ридусу» руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.

По его словам, некоторые банки уже начали отказываться от ипотечного бизнеса или ужесточили условия кредитования, что может привести к дальнейшему падению спроса.

Прогнозы нерадостные

В условиях растущих ставок и снижения доступности ипотечного кредитования сложные времена могут ожидать уже самих девелоперов. Спрос на жильё начинает снижаться, что ведёт к увеличению запасов непроданных объектов.

По мнению Стольникова, в таких условиях девелоперам стоит рассмотреть возможности адаптации своих предложений, например, через снижение цен или улучшение условий покупки.

Некоторые девелоперы начали задумываться над созданием специальных фондов или иных структур, которые будут выкупать часть объёмов, докапитализировать строительный цикл и надеяться на стабилизацию ситуации на рынке через несколько лет.

«Текущая ситуация на рынке ипотеки в России требует внимательного анализа как со стороны заёмщиков, так и со стороны девелоперов для минимизации рисков и поиска новых возможностей в условиях изменяющегося экономического ландшафта. Уверен, что осенний деловой период принесёт на рынок много новых интересных решений», — резюмирует Стольников.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.

Сбербанк — лидер по объёму выдачи ипотеки в июле 2024 года, когда в нём было оформлено 49,8 тысячи жилищных займов на совокупный объём 208,4 миллиарда рублей. В настоящее время он приостановил предоставление ипотечных кредитов по новым заявкам по основной льготной программе — семейной.

Это следует из данных входящего в структуру банка портала «Домклик». В качестве причины приводится исчерпание лимитов на семейную ипотеку. Потенциальным клиентам предлагается оставить заявку, однако сообщается, что она сможет быть реализована только после возобновления лимита.

Как пояснил «Ридусу» руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников, на самом деле в соответствии с прогнозами лимиты должны были закончиться к октябрю 2024 года.

По мнению эксперта, учитывая привлекательные ставки и менее интересные условия других программ, досрочное исчерпание лимитов — ожидаемый эффект.

Сбербанк скорректировал условия программы, изменив требования по субсидированию, что может вызвать дополнительный спрос со стороны физических лиц.

«Мы ожидаем, что после утверждения бюджета на следующий год в конце сентября — октябре 2024 года могут появиться другие формы субсидированных программ или просто увеличатся лимиты на существующие программы как в Московском регионе, так и в РФ. Безусловно, снижение вариантов покупки негативно скажется на рынке жилой недвижимости. Ожидаем появления программ и различных уникальных предложений от застройщиков в следующие несколько месяцев», — говорит Стольников.

Главным инициатором сокращения льготных ипотечных кредитных программ выступает Банк России.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.

Профессор Высшей школы экономики Евгений Коган оценил в беседе с «Ридусом» перспективы четырёх новых программ льготной ипотеки, которые сейчас разрабатываются в Государственной Думе.

Коган подчеркнул, что считает ошибкой «полный обрыв» большинства программ льготной ипотеки, так как они помогали российской экономике преодолеть «дикий дефицит качественных кадров, дикий дефицит рабочей силы»:

«Если через льготные программы мы как-то можем эту проблему решить, я считаю, что это действительно необыкновенно важно. Проблема инфляции также очень важная, но проблемы дефицита кадров, особенно качественных, не менее важны, и они подстегивают, кстати говоря, инфляцию», — сказал экономист в разговоре с «Ридусом».

Объём расходов, которые потребуют предлагаемые Думой льготные ипотечные программы, Евгений Коган оценил в несколько десятков миллиардов рублей: «Думаю, что страна может с таким справиться».

«Всё-таки это не триллионы. Понятно, что у нас дефицит бюджета, и советовать здесь Минфину найти, откуда найти эти деньги, сложно. Но в конце концов мы налоги поднимали, поэтому, ну, наверное, несколько десятков миллиардов рублей по году не сделают, а важнейшие задачи помогут решить», — добавил профессор ВШЭ.

Ранее председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков сообщил «Парламентской газете», что в России в обозримом будущем могут появиться четыре новые льготные ипотечные программы, рассчитанные «на молодых специалистов, а также людей, занятых в промышленности, строительстве и науке». По словам Аксакова, пока программы находятся на стадии обсуждения.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.

На рынке новостроек столичного региона в июле 2024 года, то есть в первый месяц после изменений программы семейной ипотеки и отмены льготной ипотеки, зарегистрировано 10 900 сделок с квартирами и апартаментами. Это на 40% меньше, чем в июне. Объём сокращения составил 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Об этом пишет РБК со ссылкой на данные сервиса Dataflat.

Сильнее всего падение спроса затронуло Подмосковье, где количество сделок упало на 50%. В Москве и Новой Москве сокращение продаж составило 31 и 41% соответственно. Несмотря на снижение спроса, цены на новостройки продолжают расти. В среднем по региону стоимость квадратного метра увеличилась на 8% за месяц и на 15% за год.

Эксперты связывают резкое падение спроса с окончанием действия льготной ипотеки, которая долгое время стимулировала рынок недвижимости.

• Телеграм
• Дзен
• Подписывайтесь на наши каналы и первыми узнавайте о главных новостях и важнейших событиях дня.