Запретить сделки с использованием наличных денег на вторичном рынке недвижимости невозможно, заявила заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
В беседе с NEWS.ru она подчеркнула, что такие операции постепенно становятся менее востребованными сами по себе, а участники рынка все чаще обращаются к безопасным банковским услугам.
Парламентарий отметила, что проведение сделок с наличными сопряжено с рисками как для покупателя, так и для продавца, но их количество снижается естественным образом. Добросовестные участники стремятся к безопасности, используя банковские инструменты, тогда как сделки с наличными часто проводятся с целью скрыть денежные средства. По мнению Разворотневой, полный запрет таких сделок неэффективен, поскольку они могут трансформироваться в договоры безвозмездного дарения и в другие формы сделок.
Вместо строгих ограничений, полагает депутат, следует сосредоточиться на повышении финансовой грамотности граждан и популяризации современных методов безналичных расчетов.
Разворотнева считает необходимым сделать эти инструменты более доступными и удобными, например, снизив комиссию. Если условия для безналичных расчетов станут более разнообразными и удобными, больше людей перейдут к их использованию, подчеркнула она.
Ранее сообщалось, что для покупки двухкомнатной квартиры в Москве в ипотеку потребуется заработок более полумиллиона рублей в месяц. Средняя стоимость такой квартиры в новом доме составляет около 19,39 млн рублей.
Возможно, многострадальный рынок недвижимости Китая близится к стабилизации.
«После четырёх или пяти лет спада мы начали замечать некоторые относительно позитивные сигналы. Причём они не распространяются по всей стране и могут быть локальными, но по сравнению с прошлым выглядят более позитивно» — заявил журналистам на этой неделе глава отдела недвижимости в Азиатско-Тихоокеанском регионе и Большом Китае в Инвестиционном банке UBS Джон Лэм.
Одним из показателей является рост продаж в крупнейших городах Китая. По оценкам CNBC, за год продажи вторичного жилья в пяти крупных городах страны увеличились более чем на 30%. UBS прогнозирует, что цены на жильё в Китае могут стабилизироваться в начале 2026 года. Ранее это ожидалось лишь к середине следующего года.
UBS рассмотрел четыре фактора, указывавшие на переломный момент на рынке недвижимости с 2014 по 2015 год:
низкий уровень запасов;
растущую премию к ценам на землю;
рост продаж на вторичном рынке;
повышение цен на аренду.
По состоянию на февраль 2025 года, по данным фирмы, только цены на аренду жилья ещё не показали улучшения.
Проблески надежды
Китайские политики в сентябре призвали остановить спад в секторе недвижимости, на долю которого приходится большая часть благосостояния домохозяйств и который всего несколькими годами ранее обеспечивал более четверти экономики.
Крупные застройщики, такие как Evergrande, объявили дефолт по долгам. Продажи недвижимости сократились почти вдвое с 2021 года и составили около 9,7 триллиона юаней (1,34 триллиона долларов) в прошлом году, согласно данным S&P Global Ratings.
Рынок недвижимости Китая начал снижаться в конце 2020 года после того, как Пекин начал бороться с высокой зависимостью застройщиков от долгов для обеспечения роста. Несмотря на целый ряд мер центрального и местного правительства за последние полтора года, спад на рынке недвижимости продолжается. Но после анонса более жёстких мер стимулирования под занавес 2024 года аналитики начали предсказывать, что дно может наступить уже в конце текущего года.
Ещё в январе S&P Global Ratings подтвердило, что рынок недвижимости Китая стабилизируется ко второй половине 2025 года. Аналитики банка ожидали, что продажи на вторичном рынке будут расти быстрее, чем в новостройках.
В конце февраля позитивные сигналы заметил главный экономист Macquarie по Китаю Ларри Ху. Эксперт указал, что уровень непроданного жилья упал до самого низкого показателя с 2011 года, а сокращение разрыва между ставками по ипотечным кредитам и доходностью от аренды может побудить людей покупать жилье, а не арендовать.
Глава азиатского подразделения HSBC по недвижимости Мишель Квок в феврале заявила, что есть десять признаков того, что рынок недвижимости Китая достиг дна. В список вошли восстановление продаж новых домов, цен на жильё и оживление иностранных инвестиций. По её данным, два сингапурских девелопера — инвестиционных фонда приобрели земельные участки в Шанхае 20 февраля.
Возродился интерес иностранных инвесторов
Иностранные инвесторы ищут альтернативные пути выхода на рынок недвижимости Китая после того, как Пекин объявил о продвижении доступного арендного жилья. В конце февраля Invesco объявила о создании совместного предприятия с китайской компанией Ziroom, известной в стране благодаря стандартизированной аренде квартир в современном стиле.
Совместное предприятие под названием Izara Holdings планирует первоначально инвестировать 1,2 миллиарда юаней (около 160 миллионов долларов) в строительство арендуемого жилья на 1500 комнат рядом с одним из объектов зимних Олимпийских игр в Пекине, открытие которого запланировано на 2027 год.
По словам главы отдела недвижимости Invesco в Азиатско-Тихоокеанском регионе Кэлвина Чоу, аренда квартир может составить около 5000 юаней в месяц. Специалист ожидает, что совместное предприятие инвестирует средства ещё как минимум в один или два проекта в Китае в текущем году.
Ложка дёгтя
Тем не менее проблемы сохраняются. Инвестиции в недвижимость по-прежнему снижаются. За первые два месяца текущего года они упали почти на 10%, согласно опубликованным в понедельник официальным экономическим данным.
«Сектор недвижимости вызывает особую обеспокоенность, поскольку ключевые данные по всем направлениям находятся на отрицательной территории. Темпы роста продаж новых домов снизились до –29,6% в январе — феврале с –25,5% в четвёртом квартале 2024 года», — сказано в отчёте главного экономиста Nomura по Китаю Тинг Лу, опубликованном в понедельник.
Банк давно считает, что без стабилизации сектора недвижимости не будет реального восстановления китайской экономики, добавил эксперт.
Улучшение ситуации на вторичном рынке не приносит прямой выгоды застройщикам, чей доход ранее поступал от первичных продаж. В этом месяце S&P Global Ratings поставило Vanke под наблюдение за кредитоспособностью и понизило рейтинг Longfor. Оба застройщика были одними из крупнейших на рынке.
«В целом недавние политические усилия Китая стали довольно масштабными. Ключевым моментом теперь является выполнение обязательств. Восстановление сектора зависит от доверия потребителей. А его нельзя изменить в одночасье, его нужно заслужить», — резюмировал глава инвестиционного консалтинга Raffles Family Office Скай Квах.
Целесообразнее всего рассматривать возможность приобретения жилья при снижении процентных ставок по вкладам и ипотеке, отметил член Российской гильдии риелторов Роман Вихлянцев.
В интервью изданию Kp.ru эксперт рассказал, что процесс перемещения средств из банков в сектор недвижимости может начаться, когда процентные ставки по вкладам снизятся до уровня 15–16% годовых. Стоимость жилья в такой период достигнет минимальных значений, а доходность вкладов снизится, что создаст наиболее благоприятные условия для покупки квартиры, особенно если продолжат снижаться процентные ставки по вкладам и ипотеке, указал эксперт.
В настоящее время рынок ипотечного кредитования претерпел значительные изменения. Теперь выплата по ипотеке в 2025 году может оказаться равной стоимости второго жилья.
В интервью Общественной Службе Новостей вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев рассказал о факторах, влияющих на такую ситуацию. Он отметил, что ключевая ставка зависит от состояния экономики и предложил временно отказаться от новых ипотечных обязательств.
По его словам, условия оформления ипотеки сильно варьируются в зависимости от времени заключения договора. Оформившие ипотеку в 2018–2019 годах сделали разумный выбор: тогда ставки были на уровне 9–12%, а стоимость жилья выросла. Даже с ипотечными выплатами владельцы жилья сейчас платят за него меньше, чем если бы уплачивали аренду, подчеркнул Апрелев.
Он добавил, что инвестирование в недвижимость через ипотеку становится менее выгодным. Поэтому стоит рассмотреть альтернативные стратегии, такие как депозиты или вложения в надежные ценные бумаги, которые могут принести около 23% годовых. Эксперт указал, что за последние полгода стоимость недвижимости выросла лишь на 2%, и резкого скачка цен не предвидится даже при улучшении доступа к ипотеке.
По его мнению, в настоящий момент имеет смысл использовать иптеку в основном для обменных операций: покупки более дорогого объекта после продажи существующей недвижимости. Рассмотрение альтернативных источников финансирования стало особенно актуальным, учитывая, что многие сделки в настоящее время совершаются за наличные средства.
Аналитики федерального застройщика «Страна Девелопмент» рассказали о новом методе инвестирования, связанном с недвижимостью.
В беседе с URA.RU они отметили, что при покупке инвестиционных квартир с полной предоплатой выгода для покупателя может доходить до 40%.
По их словам, новый метод завоевывает популярность в Екатеринбурге и Тюмени. Он заключается в том, чтобы внести в качестве первоначального взноса по квартире 1,5 млн рублей, а остальную сумму в размере 1,7 млн рублей взять в ипотеку со ставкой в 6% и сроком на 15 лет. В итоге выгода составит 2 639 438 рублей, утверждают специалисты.
Компания Дом.РФ занимается внедрением идентификатора квартир, относящихся к строящимся по договорам долевого участия (ДДУ) объектам. Это нововведение будет интегрировано в Единую информационную систему жилищного строительства, доступную на портале «наш.дом.рф».
Как рассказал Общественной Службе Новостей и.о. генерального директора «Дом.РФ технологии» Александр Лукьянов, внедрение идентификатора квартир станет важным шагом к повышению прозрачности рынка недвижимости.
С помощью этого новшества покупатели смогут не только отслеживать процесс строительства конкретного здания и квартиры, но и сверять ДДУ, предлагаемый на подпись, с данными, официально зафиксированными в Единой информационной системе жилищного строительства. отметил Лукьянов.
Он подчеркнул, что наличие уникального идентификатора в договоре позволит избежать ситуации, когда в ДДУ указывают адрес, который еще не существует. Таким образом, будет обеспечена прямая связь с актуальными данными застройщиков, включая площадь, квартирографию и планировку.
Благодаря такой открытости рынка, покупатели смогут получить более полное представление как о самом застройщике, так и о строящемся объекте, включая информацию о количестве доступных для покупки квартир, заключил эксперт.
Новость о принадлежащей ведущему программы «Поле чудес» Леониду Якубовичу элитной недвижимости опровергнута директором артиста Табризом Шахиди. Он назвал такие домыслы бредом и чепухой.
В беседе с изданием «360.ru» Шахиди отметил, что подобные слухи поддерживаются людьми, которым нечем себя занять. Директор предложил им писать о талантливых россиянах и достижениях страны в различных сферах. Слухи о принадлежащих Якубовичу квартире в Санкт-Петербурге и трёх земельных участках по 40 гектаров обсуждаются свыше десяти лет. Однако Шахиди указал на недостоверность подобных сведений.
Мнение по обсуждаемому вопросу высказал и Якубович. Телеведущий с иронией прокомментировал слухи о бане площадью в две тысячи квадратных метров с бассейном и газированной водой и приобретённом замке Аллы Пугачёвой в деревне Грязи.
Ранее Telegram-канал SHOT опубликовал информацию, что Якубович многие годы скрывает наличие у него роскошной недвижимости в Хамовниках стоимостью в 202 миллиона рублей.
В начале 2025 года рынок недвижимости переживает состояние неопределённости. Ожидается, что в апреле Центробанк РФ может существенно ограничить выдачу ипотечных кредитов.
Риелтор Константин Барсуков в интервью Общественной Службе Новостей обсудил вопросы, касающиеся текущих условий для покупки жилья и возможных будущих тенденций на рынке. Эксперт сообщил, что рынок находится в точке бифуркации, создающей неопределённость относительно того, сохранятся ли текущие цены на недвижимость весной или вырастут.
Барсуков предположил, что в отношении новостроек потенциал роста цен минимален. С вероятностью в 70% до конца года цены останутся прежними. При этом на вторичном рынке ситуация может развиваться иначе. Эксперт отметил сложности с поиском жилья в данном сегменте и высказал предположение о вероятности роста цен на 10% до конца года.
Риелтор считает, что снижение ключевой ставки Центробанком России может потенциально укрепить рынок недвижимости, однако ипотека останется недоступной для некоторых категорий покупателей.
Жители России встревожены информацией о введении штрафа в размере 15 тысяч рублей за самостоятельную установку входной двери, открывающейся наружу, так как это нарушает правила пожарной безопасности.
Как рассказал 360.ru председатель Союза жилищных организаций Москвы и юрист по проблемам ЖКХ Константин Крохин, значительная часть россиян не осведомлена о правилах пожарной безопасности в многоквартирных домах и зачастую нарушает их по незнанию. Он указал на распространенную практику превращения тамбуров в склады, что может затруднить эвакуацию, и на установку дверей с неправильным притвором, что нарушает изначальный проект дома.
Крохин отметил, что каждое здание строится согласно утвержденному проекту, в котором учтены противопожарные требования, проверяемые при вводе в эксплуатацию. Для советских домов, построенных до 1991 года, характерны двери, открывающиеся внутрь. С внедрением нетиповых многоквартирных домов учтены специальные условия для эвакуации жильцов. В свою очередь, дома высотой более 40 этажей не обладали предписаниями для эвакуации, однако застройщики согласовывали с пожарным надзором методы быстрой эвакуации.
По мнению эксперта, решения проблемы противопожарной безопасности жилых домов могут быть достигнуты за счет региональных Фондов капитального ремонта. Средства оттуда можно использовать на устранение недочетов, допущенных застройщиками, и приведение домов в соответствии с нормами пожарной безопасности.
При этом, как отмечает Константин Крохин, случаи штрафов за нарушение требований пожарной безопасности редки, и чаще всего взыскания адресуются управляющим организациям. Крохин полагает, что управляющие компании должны иметь право фиксировать нарушения и передавать информацию в соответствующие органы для привлечения нарушителей к ответственности.
Во второй половине прошлого года спрос россиян на недвижимость в Турции вырос на 20%.
Как отмечается в исследовании агентства недвижимости «КоридорЪ», Турция остается одним из наиболее востребованных направлений для покупки жилья благодаря комфортному климату и доступности морского побережья.
Наибольший интерес вызывают как виллы с видом на море, так и квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой, пишет «Газета.Ru».
Покупка жилья также рассматривается как выгодное капиталовложение, поскольку растущий туристический поток способствует увеличению спроса на краткосрочную аренду, уточнили в агентстве.
Девелоперы все чаще позиционируют жилье экономкласса как «комфорт-класс», заявила эксперт по недвижимости и инвестор Ксения Аверс.
В интервью NEWS.ru она объяснила, что для многих строительных компаний этот шаг является вынужденной мерой для удержания позиций на рынке. Жилье, находящееся в стадии строительства, может продаваться по расценкам, характерным для категории «комфорт». Подобные маркетинговые стратегии сегодня активно используются застройщиками.
По мнению Аверс, основной причиной такой практики является увеличение себестоимости строительства, что привело к уменьшению доходов компании и к убыткам. Поэтому снижение цен на жилье в настоящее время не представляется возможным, отметила аналитик.
На рынке недвижимости России резко увеличилась доля операций, проводимых за наличные средства. При этом на сегодняшний день 90% покупок квартир на вторичном рынке осуществляется без привлечения ипотечных кредитов. До сентября 2024 года данный показатель составлял лишь 50%. Об этом сообщил изданию «Газета.Ru» руководитель инвестиционной компании «ФЛИП» Евгений Шавнев.
Эксперт объяснил, что столь резкий переход к наличным расчётам в значительной степени обусловлен высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, которые в среднем достигают 29%. Данное обстоятельство становится непреодолимым препятствием для большинства потенциальных заёмщиков. На фоне создавшихся условий многие покупатели стремятся уменьшить риски высокого уровня переплат по ипотеке. Однако в сложившейся ситуации открываются перспективы на приобретение недвижимости, поскольку продавцы опасаются снижения спроса и готовы идти на уступки в цене, предлагая выгодные условия.
По оценке Шавнева, текущие скидки на рынке недвижимости составляют около 2–3%, однако подобная ситуация носит временный характер. Продавцы в 75% случаев готовы к торгу, предоставляя скидки в пределах 1,5–2%. Эксперт прогнозирует, что при снижении ключевой ставки до 16% стоимость квартир может увеличиться на 3–5%, что приведёт к удорожанию недвижимости на сумму от 450 до 800 тысяч рублей.
Согласно информации портала «Мир Квартир», в январе 2025 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве составила 8,27 миллиона рублей при средней площади в 42,93 квадратных метра и цене за квадратный метр в 197,53 тысячи рублей.
Лидеры Китая вдруг «проснулись». После четырёх лет бездействия на рынке недвижимости, когда застройщики вроде компании China Evergrande оказались на грани банкротства, в конце января власти решили, что один из последних выживших гигантов в виде концерна China Vanke слишком велик, чтобы обанкротиться.
После обвала цен на облигации Vanke и предупреждения о первом годовом убытке в рекордные 6,2 миллиарда долларов чиновники из родного города застройщика в Шэньчжэне вмешались, чтобы взять управление на себя.
По слухам, власти работают над предложением, которое поможет компании покрыть дефицит финансирования в размере около 50 миллиардов юаней (6,8 миллиарда долларов) в этом году.
Позитивный сигнал
Беспрецедентное вмешательство вызвало вздох облегчения на рынках, но и подчеркнуло мрачную реальность. Имущественный кризис, который подорвал экономику Китая и привёл к накоплению крупнейшего в мире проблемного долга почти в 160 миллиардов долларов, усугубляется.
Признаки проблем видны повсюду. Кратковременное оживление продаж жилья прекратилось, несмотря на многочисленные меры стимулирования со стороны правительства. Китайские банкиры в основном прекратили кредитование проектов в сфере недвижимости за пределами крупных городов вроде Шанхая. А международные кредиторы теряют терпение: всё больше сделок по реструктуризации долгов проваливается, не менее дюжины застройщиков столкнулись с ходатайствами о ликвидации, в том числе такие известные некогда компании, как Country Garden.
Проблема распространяется и на Гонконг, поскольку китайские покупатели жилья и туристы отступают. Гигант отрасли New World, контролируемый одной из богатейших семей финансового центра, спешит продать активы и заложить некоторые из своих объектов недвижимости на фоне роста убытков.
Всё это указывает на увеличение рисков для китайской экономики, которая уже сталкивается со слабыми потребительскими расходами и тарифами Дональда Трампа. Без решительных действий со стороны Пекина, направленных на восстановление доверия покупателей жилья и стабилизацию сектора недвижимости стоимостью 15 триллионов долларов, углубляющийся кризис угрожает ослабить позиции Си Цзиньпина на торговых переговорах с Трампом и ещё больше сдержать иностранные инвестиции в Китай.
«Усилия китайских регуляторов по спасению ситуации иногда носят осторожный характер и выглядят подобно накладыванию пластыря на ножевое ранение. Они бездействуют до самого худшего момента. Но когда он наступает, может быть слишком поздно», — сказал Bloomberg соучредитель хедж-фонда Forest Capital Hong Kong Хуан Ли.
По его словам, поддержка Vanke — позитивный сигнал, но инвесторам нужно видеть ещё больше таких действий.
История вопроса
Кризис начался, когда Си начал ориентировать Китай на экономический рост, основанный на технологиях, одновременно снижая роль сектора недвижимости. Такое решение побудило Пекин ограничить заоблачные доходы застройщиков и бороться с пузырём на рынке жилья. Согласно одному из исследований, последовавший далее обвал на рынке привёл к потере 18 триллионов долларов семейного состояния.
По оценкам экономистов, цены на жильё упали примерно на 30% по сравнению с максимумом 2021 года. Вклад жилищного сектора в экономику сократился с 24 до 19%.
Дефолт China Evergrande в 2021 году подчеркнул глубину кризиса. В следующем году по всей стране начались протесты покупателей жилья, поскольку испытывающие нехватку денежных средств компании не смогли завершить строительство объектов недвижимости.
В борьбе с кризисом Пекин решил сосредоточиться на продаже домов покупателям, а не на оказании помощи компаниям. Он обратился к местным властям и компаниям с господдержкой с просьбой выкупить непроданные дома, предоставив ограниченное финансирование для окончания строительства незавершённых проектов. Затем правительство попыталось подогреть спрос, снизив ставки по ипотечным кредитам и отменив ограничения на покупку. Цель состояла в том, чтобы остановить замедление, а не оживить рынок.
Занимающая пятое место в стране по объёму продаж среди застройщиков компания Vanke стала символом данной стратегии, построив многоквартирные дома для среднего класса в некоторых из богатейших городов Китая. По данным Citigroup, в прошлом году на долю госкомпаний приходилось 70% продаж по всей стране. Это более чем вдвое превышает 32% до начала спада в сфере недвижимости.
Однако в последние несколько месяцев инвесторы забеспокоились, что Vanke может столкнуться с трудностями при выплате долга. У компании есть облигации на сумму 4,9 миллиарда долларов, срок погашения которых истекает в 2025 году. Во вторник агентство Moody’s понизило рейтинг Vanke до Caa1, что на семь пунктов ниже инвестиционного уровня, сославшись на финансовые результаты и слабую ликвидность.
Руководители других строительных компаний опасаются, что дефолт Vanke подорвёт доверие к контролируемым государством застройщикам, а кредиторы могут ограничить выдачу новых займов, чтобы подготовиться к ускоренному падению спроса и цен на жильё.
При наихудшем сценарии объём продаж новых домов в этом году может сократиться на 10%, подсчитал руководитель отдела исследований недвижимости в Китае в CGS International Securities в Гонконге Рэймонд Ченг.
«Если Vanke рухнет, люди начнут сомневаться в правильности политического курса, направленного на стабилизацию и восстановление рынка недвижимости, который Пекин принял в сентябре», — предупредил заместитель директора Shanghai Silver по операциям с фиксированным доходом Сюй Лицян.
В компании заявили, что она «приложит все усилия для выполнения обязательств по госдолгу». Застройщик сообщил, что в этом году ему предстоит погасить госдолг в размере 36 миллиардов юаней, из которых 3 миллиарда он уже выплатил в январе.
Дефицит спроса
Помощь для Vanke последовала за рядом общеотраслевых стимулов и заявлений с сентября. После серии снижений процентных ставок Народным банком Китая ставки по ипотеке для тех, кто покупает жильё впервые, в последнем квартале прошлого года упали до рекордно низкого уровня в 3,1%. Снижены требования по первоначальному взносу.
Учитывая возможности для увеличения бюджетного дефицита, финансовая мощь Пекина не вызывает сомнений. Проблема в том, что спрос на жильё растёт недостаточно быстро, а предпочтение китайских потребителей экономить ставит страну на путь самого продолжительного дефляционного цикла с 1960-х годов.
Начавшийся после сентябрьского стимулирования общенациональный рост продаж выдохся. Уже в декабре продажи домов начали стагнировать, а в январе упали на 3,2% в годовом выражении. Это следует из предварительных данных China Real Estate Information. Продажи Vanke в четвёртом квартале выросли на 20% по сравнению с июлем — сентябрём. По оценкам Bloomberg Intelligence, этого всё равно недостаточно, чтобы помочь девелоперу достичь цели по сокращению общего долга в 100 миллиардов юаней.
«То, что сделало правительство, обнадёживает для начала. Но принимаемых мер мало, и они осуществляются недостаточно быстро», — говорит научный сотрудник Йельского университета Чжу Нин. Его беспокоят пессимистичные ожидания людей, которые опасаются покупать жильё, особенно по ипотеке, в условиях экономической нестабильности.
Пониженный спрос подрывает прогресс неплательщиков, которые, казалось бы, восстанавливались. Sunac China, чья успешная реструктуризация долга в 2023 году названа кредиторами образцом для подражания, недавно заявила, что «не может исключать» повторной реструктуризации за рубежом, поскольку рыночные условия сложились хуже, чем ожидалось. А в судах Гонконга снова накапливаются ходатайства о ликвидации.
Отражая данные опасения, ключевой показатель основных китайских акций в сфере недвижимости упал примерно на 9% в этом году. Долларовые облигации многих застройщиков находятся на более низком уровне, а аналитики JPMorgan прогнозируют, что сектор станет крупнейшим источником дефолтов в Азии в 2025 году.
Угроза для роста
Таким образом застройщики попадают в ловушку-22. Из-за низких продаж банки неохотно предоставляют кредиты, что мешает компаниям завершить строительство и продать дома. Обещание Пекина о финансировании в прошлом году и включение в так называемый «Белый список» нераскрытого числа проектов недвижимости для поддержки должны были положить конец нисходящей спирали.
Часть данных денежных средств уже используется. По состоянию на 22 января объём кредитов, подпадающих под программу поддержки, достиг 5,6 триллиона юаней. Тем не менее кредитование проектов за пределами ключевых городов вроде Шанхая и Ханчжоу, по данным Bloomberg, частично приостановлено. По словам руководителей компаний, попадание в «Белый список» не гарантирует получение кредитов, поскольку банки тщательно изучают жизнеспособность проектов и взвешивают риски.
Несмотря на господдержку, китайские строители получили на 6,1% меньше средств от банков в прошлом году, что является четвёртым ежегодным падением подряд.
«Недвижимость в городах второго и третьего уровня продаётся плохо. Мы обеспокоены тем, что в один прекрасный день ликвидность девелоперов может снизиться», — сказал управляющий фондом Shanghai Junniu Ян Цзюньсюань.
Ухудшение ситуации на рынке недвижимости ускорит замедление экономического роста Китая, прогнозирует старший экономист Natixis SA Гэри К. Ю. Нг. Растут опасения, что имущественный кризис в Китае продолжает углубляться, препятствуя достижению Пекином цели по оживлению внутреннего потребления, а тарифы США угрожают нанести ущерб экспорту.
В опросе от Bloomberg эксперты в среднем прогнозируют рост экономики КНР в этом году на 4,5%. Экономисты и инвесторы призывают к более комплексному пакету поддержки, а китайские законодатели собираются на ежегодную сессию в марте, когда власти обычно объявляют ключевые политические цели — от годовых темпов экономического роста до уровня бюджетного дефицита.
Меры по снижению цен на недвижимость сами по себе вряд ли приведут к росту сектора, подчеркнул управляющий портфелем кредитов в Азии в T. Rowe Price Шелдон Чан: «Вместо этого широкий скоординированный пакет стимулов был бы наиболее эффективным для стимулирования доверия и потребления».
Кандидат экономических наук Николай Кульбака в беседе с изданием NEWS.ru сообщил, что в ближайшие годы россияне не должны торопиться с покупкой квартиры. Экономическая ситуация в стране характеризуется высокой нестабильностью, поэтому невозможно делать точные прогнозы по поводу жилищного рынка даже на ближайшее будущее.
По словам эксперта, трудности в экономике России создают значительные диспропорции, осложняющие предвидение будущих изменений в ближайшие полгода или год. В таких условиях Кульбака не рекомендует немедленно вкладываться в недвижимость.
Экономист пояснил, что текущую ситуацию подпитывает геополитическая нестабильность, включая продолжающиеся боевые действия и их последствия в виде санкций. Эксперт предложил рассмотреть альтернативные решения вроде аренды жилья и инвестиций в иностранную валюту. По его мнению, аренда квартир представляется более целесообразным решением из-за непредсказуемости дальнейшего хода военных действий и санкционной политики, что создаёт высокие риски и неопределённость.
На данный момент наблюдаются заметные различия в ценах на жильё за границей и в России. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, где стоимость недвижимости сохраняется на высоком уровне, в Японии и Испании цены бывают более умеренными, особенно в сельских районах или небольших городах. Речь идёт о домах со всеми удобствами по цене, сопоставимой с квартирой в Саратове.
Согласно статистике, средняя стоимость одного квадратного метра недвижимости в центральных районах Японии составляет около 9 тысячи долларов, в то время как в Испании этот показатель равен примерно 3,7 тысячи долларов. В России, особенно в крупных городах, средняя цена за квадратный метр может быть ещё выше.
В беседе с Общественной Службой Новостей вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев отметил, что формирование цен на недвижимость зависит от множества факторов: местоположения, состояния инфраструктуры, уровня доступности рабочих мест и общей рыночной направленности.
Данные факторы в первую очередь определяют стоимость объектов недвижимости. Например, недвижимость в удалённом поселении без развитой инфраструктуры и рабочих мест будет стоить дешевле, но её реальная ценность для покупателя может оказаться низкой. Несмотря на существование в ряде регионов Японии и Испании объектов, сопоставимых по стоимости с квартирой в России, важно тщательно анализировать все аспекты, связанные с местоположением и качеством предлагаемой недвижимости, прежде чем принимать решение о покупке.
Анализируя рыночные условия, Апрелев подчеркнул, что ключевую роль играет спрос, который определяется совокупностью потребительских качеств и местоположением объекта. Наличие развитой инфраструктуры и доступных коммуникаций имеет первостепенное значение. Находящаяся в удалённой сельской местности без городских удобств недвижимость будет менее востребована вне зависимости от привлекательности её расположения.
Кризис недвижимости в Китае далёк от завершения. В январе продажи жилья в стране возобновили падение. По предварительным данным China Real Estate Information, объём продаж новых домов от ста крупнейших риелторских компаний снизился на 3,2% в годовом выражении и составил 227,6 миллиарда юаней (31,4 миллиарда долларов) после того, как в декабре не изменился.
Пекин пытается оживить рынок недвижимости на фоне слабого внутреннего спроса и ухудшающейся ситуации с трудоустройством. Хотя жилищный сектор немного вырос благодаря государственной поддержке, улучшения в основном наблюдаются на вторичном рынке, поскольку покупатели по-прежнему обеспокоены способностью застройщиков завершить проекты в срок.
«Продажи новых домов могут столкнуться с сохраняющимися проблемами в 2025 году», — сказал в интервью Bloomberg исследователь China Index Holdings Цао Цзинцзин.
По его словам, перспективы покупателей жилья в отношении их доходов существенно не улучшились, а продажи на рынке подержанных домов вытеснили сектор новостроек.
Январский спад мог усугубиться неблагоприятным календарным фактором. В прошлом году празднование Нового года по лунному календарю пришлось целиком на февраль. А в этом году восьмидневные каникулы начались уже 28 января.
В последние месяцы Китай предпринял ряд мер для стимулирования рынка жилья, в том числе снизил стоимость заимствований по существующим ипотечным кредитам и налоги на покупку жилья, смягчил ограничения на его покупку в крупных городах. Возможно, последуют дополнительные усилия, поскольку Пекин пытается поддержать экономику, столкнувшуюся с угрозой введения торговых тарифов США при президенте Дональде Трампе.
«Ввиду растущей геополитической напряжённости мы ожидаем, что правительство Китая уделит приоритетное внимание стабилизации рынка недвижимости», — написали аналитики UOB Kay Hian Цзеци Лю и Деймон Шен в заметке на прошлой неделе.
По их мнению, ключевыми факторами роста продаж остаются политические меры, особенно смягчение бюджетной политики.
Доверие покупателей жилья к застройщикам может быть снова подорвано неожиданными изменениями в руководстве China Vanke. Ранее на этой неделе два её топ-менеджера ушли в отставку после того, как компания предупредила о рекордных убытках в размере 6,2 миллиарда долларов. Должность председателя займёт представитель Shenzhen Metro Group, крупнейшего государственного акционера компании.
Благодаря повышению ключевой ставки рынок недвижимости претерпит в 2025 году очень серьёзные изменения. Об этом заявил экономист Василий Колташов.
В беседе с Общественной Службой Новостей эксперт предположил, что в условиях дорогого кредита застройщики будут вынуждены снижать цены на квадратный метр и пересматривать подходы к строительству. При этом часть из них рискует разориться. Но на этот случай россияне максимально застрахованы эскроу-счетами.
По словам экономиста, ипотека превратится из единственного способа купить жильё во вспомогательный инструмент.
Стоимость новостроек выросла с начала этого года почти на 15%, тогда как спрос упал из-за увеличения ипотечных ставок и сокращения льготных программ на покупку жилья. Хотя россияне реже стали покупать недвижимость, в следующем году цены тоже вырастут, но не так заметно — примерно на 5%. Такой прогноз дала коммерческий директор компании «Практика» Ксения Плешкова.
По её словам, реальная потребность населения в квадратных метрах по-прежнему находится на высоком уровне. К тому же снижение стоимости новостроек маловероятно из-за высокой ключевой ставки рефинансирования.
«Бизнес кредитуется под большие проценты, обслуживание эскроу-счетов тоже стоит денег. Параллельно происходит рост реальных зарплат на кадровом рынке недвижимости и стоимости строительных материалов. Все эти факторы способствуют росту цен», — пояснила эксперт «Ридусу».
На фоне снижения спроса многие застройщики пытаются сдержать цены, уточняет она. После отмены льготных программ ипотеки цены на новостройки стали расти медленнее: с июля они увеличились на 1,5%.
Из-за повышения процентных ставок рынок недвижимости испытывает сложности, о чём говорят многие игроки данного сектора. Стоимость ипотеки становится непомерно высокой для желающих взять кредит на рыночных условиях граждан.
«Поэтому в 2024 году новостройки приобретали в основном с использованием льготных программ. После повышения ключевой ставки этой осенью на льготные ипотеки пришлось около 60% сделок. При этом 35% оставшихся сделок пришлось на разного вида рассрочки от застройщиков вроде отсрочки платежей до момента ввода дома в эксплуатацию. И только 3–5% покупок совершалось со стопроцентной оплатой», — рассказала эксперт.
Реальный спрос на покупку жилья отложен до лучших времён, добавила она.
«Согласно данным исследования ВЦИОМ за 2024 год, около половины молодых семей хотели бы улучшить жилищные условия. Они смогут реализовать потребность в квадратных метрах в тот момент, когда ситуация на рынке изменится и ключевая ставка начнёт снижаться», — заключила собеседница «Ридуса».
Полная стоимость ипотечного кредита (ПСК) в среднем достигла 30,17%. Об этом сообщило издание «Известия» со ссылкой на данные сайтов топ-10 участников рынка. Показатель включает все расходы, которые заёмщик выплачивает за время кредитования. Кроме ставки, это ещё стоимость страховок и комиссий: за обслуживание, ведение счетов заёмщика, выпуск карт, другие дополнительные услуги.
Средняя ипотечная ПСК увеличилась почти на 1% после повышения ключевой ставки до 21% по итогам заседания Центробанка 25 октября. За месяц минимальный порог стоимости ипотеки вырос на 1,3% и составил 27,5%. Верхняя граница ПСК сейчас в среднем достигает 33,4%.
Переплата по ипотечному кредиту на сумму десять миллионов рублей с учётом первоначального взноса в два миллиона на срок 25 лет с ПСК 30% составит 65 миллионов рублей. Это означает, что конечная стоимость квартиры будет выше первоначальной цены в 7,5 раз.
Прогнозы по ставкам
Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдбергспрогнозировал, что ипотечные ставки могут начать снижаться в четвёртом квартале 2025 года. Эксперт уточнил, что всё будет зависеть от макрополитических факторов.
Гольдберг пояснил, что повышение ставки отразится на кредитно-денежной политике к концу первого полугодия 2025 года.
«Когда вижу прогнозы, что в следующем году рынок ипотеки сократится, это точно не так... Мой прогноз: в следующем году принципиально ничего не изменится, а уровень ставок сохранится примерно на том же уровне, что и сейчас», — сказал специалист.
Что происходит с рынком
Директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов отметил, что сейчас рынок ипотеки заморожен непосильными ставками по рыночным программам. Отрасль поддерживают лишь льготные программы, на которые приходится значительная часть выдач, однако банки столкнулись с дефицитом лимитов по ним. При этом перспективы поддержки из бюджета неочевидны, поскольку для Минфина трудно субсидировать льготные ставки при ключевой ставке в 21%.
Представитель «Абсолют Банка» Виталий Костюкевич считает, что банки вынуждены активно увеличивать ставки по кредитам, поскольку стоимость их фондирования растёт вместе с ключевой ставкой. По его словам, финансовые организации не могут предоставлять кредиты по ставке ниже доходностей, которые они предоставляют по вкладам.
Кандидат экономических наук, доцент кафедры общественных финансов Финансового университета при Правительстве РФ Игорь Балынинзаявил, что 2025 год не является удачным для приобретения жилья в ипотеку, если только она не является льготной. При семейной ипотеке под 6% сумма ежемесячного платежа в указанных выше конфигурациях снижается до 44,4 и 28,6 тысячи рублей соответственно, а сумма переплаты — до 1,3 и 2,8 миллиона рублей.
Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизовпредставил три варианта развития событий на ипотечном рынке: позитивный, негативный и нейтральный.
Пессимистичный сценарий предполагает повышение ключевой ставки. Азизов уточнил, что с 1 января 2025 года вступит в силу стандарт защиты ипотечных заёмщиков, регулирующий выдачу ипотек. Стандарт включает несколько ограничений. В частности, заёмщик должен внести первоначальный взнос за счёт собственных средств, без кешбэка от застройщика. Будут запрещены совместные программы от банков и застройщиков со сниженными ставками.
Нейтральный сценарий предусматривает, что ипотека станет более стабильной. Ключевая ставка получит «передышку», а с начала 2025 года будет снижаться.
Позитивный сценарий предполагает реализацию новых ипотечных программ. Сейчас обсуждается запуск студенческой ипотеки, строительной ипотеки, региональных льготных программ. По мнению эксперта, особенно актуальной была бы молодёжная ипотека, позволяющая молодым людям обзавестись собственными квадратными метрами. Такая программа помогла бы улучшить демографическую ситуацию и поддержать строительную отрасль.
Если ключевую ставку снова повысят
Последнее заседание ЦБ РФ в этом году запланировано на 20 декабря. Центробанк несколько раз давал понять, что может снова повысить ключевую ставку на 1–2%. Эксперты предположили, что будет с ипотечным рынком, если ключевая ставка поднимется до 25%.
Глава «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» Камила Фазлыеварассказала, что бурный рост ипотечного кредитования остался позади. Ставка 25% является заградительной, а её снижение даже до 20% серьёзно ситуацию не изменит. По её словам, всё упирается в высокую стоимость жилья, в соотношение его стоимости с доходами людей.
Фазлыева отметила, что рынок постепенно остывает, после чего наступает подходящее время для развития альтернативных инструментов приобретения жилья. Она добавила, что продажи упали и продолжат падение.
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что рыночная ипотека вне льготных программ стала гораздо менее востребованной из-за стоимости. Однако нельзя утверждать, что при более высокой ключевой ставке заёмщиков совсем не будет. Всё равно остаются сценарии использования рыночной ипотеки.
«Например, когда покупателю нужен относительно небольшой кредит, поэтому ежемесячный платёж и общая переплата остаются приемлемыми. Так бывает при продаже недвижимости на вторичном рынке перед покупкой новой квартиры или при комбинированном кредите, когда не хватает льготной составляющей», — сказал эксперт.
Он обратил внимание, что есть заёмщики, чей доход с ростом инфляции тоже увеличивается. Ещё имеются люди, считающие, что им хватает накоплений, чтобы пережить период высоких ставок, а затем рефинансировать кредит. Но спектр таких сценариев резко сужается в зависимости от роста ключевой ставки.
В целом специалисты склоняются к мнению, что в начале 2025 года роль ипотеки на рынке недвижимости снизится. При этом полного отказа от неё ожидать не стоит. Ситуация изменится после замедления темпов инфляции и снижения ключевой ставки.
На данный момент квартиры покупают в основном те, у кого есть накопления в размере не менее 50-60% от стоимости недвижимости, заявила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Комментируя повышение уровня ставок по рыночной ипотеке более 25% годовых, которое произошло после подъема ключевой ставки ЦБ до 21%, эксперт отметила, что в сложившейся ситуации особенно популярным становится формат «мини-ипотек».
«Доступность ипотечных кредитов за последние несколько месяцев существенно снизилась», — указала Решетникова в беседе с Инфо24.
По ее словам, сейчас все чаще оформляют ипотеку не на полную сумму стоимости объекта, а добирают при улучшении жилищных условий. Как правило, большая часть средств для покупки квартиры появляется при продаже имеющегося жилья.
Она добавила, что сейчас главным образом ищут квартиры с максимальным дисконтом, что позволяет компенсировать часть возникающей из-за роста ставок переплаты.
Цены на недвижимость в большинстве стран мира достигли дна и снова начнут расти в 2025 году на фоне смягчения монетарной политики, прогнозируют эксперты немецкой страховой компании Allianz. По их оценкам, во Франции, Италии и Испании цены вырастут на 1%, а в Германии и Нидерландах — на 2%. Однако, с учетом роста зарплат, покупка жилья становится доступной большему числу людей.
В целом сегмент жилищного строительства во всем мире остается устойчивым, хотя в этом году в большинстве стран его объемы сокращались, отмечают аналитики.
Самым слабым звеном в Европе остается Германия, где во втором квартале количество разрешений на строительство сократилось на 22% в годовом выражении, и здесь наблюдается наиболее резкое падение цен. В США объем строительства новых домов в первом полугодии снизился на 8% по отношению к тому же периоду 2023-го, но цены немного выросли.
Спасительная ипотека
По расчетам экспертов, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на один процентный пункт приведет к увеличению числа разрешений на строительство жилья на три процентных пункта в течение следующего квартала в Италии, на пять — во Франции, на шесть — в Испании, на восемь — в Германии и на целых девятнадцать — в США.
Обычно ипотека оперативно реагирует на снижение ключевой ставки и быстро дешевеет — в большинстве стран это вопрос нескольких месяцев, отмечают аналитики. А в некоторых странах ставки начали падать, не дожидаясь «сигнала» от ЦБ: банки пытаются сыграть на опережение и как можно раньше привлечь клиентов.
Коммерческая недвижимость подстраивается под новые тенденции
Оживление ипотеки приведет к заметному росту жилищного строительства, но вот в сегменте нежилых помещений происходят структурные изменения. В первой половине 2024 года объем офисного строительства в США, Франции и Германии сократился на двузначные цифры, в то время как в сфере транспорта, логистики и центров обработки данных наблюдался резкий рост, а отели восстанавливались, особенно в Южной Европе.
В целом, строительство нежилых помещений шло медленно. Это отражает сохраняющееся предпочтение гибридным моделям работы, реструктуризацию цепочек поставок на фоне геополитической напряженности и бума в сфере путешествий. Инвестиции в коммерческую недвижимость все еще замедляются, но в Allianz видят признаки стабилизации в будущем.
Китай: кризис продолжается
Поводов для заметного оживления в строительном секторе Китая, который по-прежнему переживает значительный спад, аналитики не видят. По их оценкам, государственная поддержка отрасли в 2024 году составит почти 4% ВВП, но даже если усилия властей увенчаются успехом, в долгосрочной перспективе сегмент вряд ли вернет себе былую славу, учитывая ухудшающуюся демографию, сокращение возможностей для дальнейшей урбанизации и доли заемных средств.
Облегчение, но не стимул
В конечном счете, снижение процентных ставок является облегчением, но не стимулом для компаний мирового строительного сектора, считают эксперты. Безусловно, снижение цен на сырье, от цемента до пиломатериалов, выгодно компаниям, которые в последние пару лет страдали от инфляции. Тем не менее, продолжающаяся нехватка рабочей силы оказывает давление на прибыльность и увеличивает альтернативные издержки.
Во втором квартале 2024 года в США заработная плата в строительстве выросла на 3%, в Германии и Италии, которые сообщают о наибольшей нехватке рабочей силы в Европе, она поднялась на 5% и 3% соответственно.
Более низкие процентные ставки улучшат покрытие процентных расходов и доступ к кредитам, но вряд ли компенсируют тенденцию к росту числа случаев неплатежеспособности в секторе, на долю которого приходится 20-25% корпоративных банкротств.
Число случаев неплатежеспособности выросло на 20% в годовом исчислении в Германии, на 31% — во Франции, на 35% — в Италии и Швеции и на 21% в Бельгии, при этом число крупных банкротств по всему миру, особенно в Западной Европе и Азии, продолжает оставаться высоким.
Попытки китайских властей остановить кризис на рынке недвижимости пока остаются безуспешными. Как показали опубликованные в пятницу данные, в сентябре цены на новое жильё в Китае упали самыми быстрыми темпами с мая 2015 года. По расчётам Reuters, основанным на данных Национального бюро статистики (NBS), в годовом выражении они снизились на 5,8% после падения на 5,3% в августе.
За месяц цены потеряли 0,7%, повторив динамику августа. Сентябрь стал пятнадцатым подряд месяцем снижения цен на новое жильё в КНР.
Из 70 крупных городов страны только два мегаполиса сообщили о росте цен в сентябре по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Отдельные данные показали, что продажи недвижимости упали на 17,1% в январе — сентябре. За первые восемь месяцев этого года падение составило 18%.
Слабость в секторе привела к падению индекса недвижимости Китая CSI300 почти на 3% в начале торгов.
Затянувшийся кризис на рынке недвижимости Китая остаётся серьёзным препятствием для развития экономики страны. В последние недели власти ввели новые меры поддержки, в том числе снизили ставки по ипотечным кредитам и ослабили ограничения на покупку жилья. Это привело к некоторому росту спроса в крупных городах.
В четверг Министерство жилищного строительства, городского и сельского развития КНР объявило о планах расширить «белый список» приемлемых жилищных проектов и увеличить банковское кредитование до 4 триллионов юаней к концу года. Но озвученные цифры разочаровали инвесторов и экономистов, которые назвали их полумерами, недостаточными для стабилизации рынка жилья.
После публикации этих данных акции на рынке недвижимости Китая тоже упали.
«Устранение дисбаланса между слишком большим количеством акций и слишком низким уровнем доверия будет ключом к стабилизации рынка недвижимости Китая», — говорится в аналитической записке S&P Global Ratings, опубликованной в пятницу.
По оценкам аналитиков банка, объём продаж китайской недвижимости сократится примерно до 8,5–9 триллионов юаней в 2024 году и до 8–8,5 триллионов юаней в 2025 году.
Ожидается, что Китай привлечёт 6 триллионов юаней через специальные казначейские облигации в течение следующих трёх лет, чтобы оживить экономику. Пятничные данные показали, что она продолжает замедляться, прибавив 4,6% в третьем квартале после 4,7% в апреле — июле, тогда как правительство рассчитывает увидеть по итогам года рост ВВП в районе 5%.
«Слабые показатели ставят под угрозу годовой прогноз роста, поскольку экономике придётся продемонстрировать резкий квартальный подъём примерно на 1,5% в последнем квартале», — сказал экономист Coface Greater China Services Limited Джунью Тан.
По данным Ассоциации содействия развитию деловых связей «Китайский деловой центр», цены на новостройки Китая за последний год ощутимо снизились. В крупных городах падение достигло 25%, в более мелких дошло до 40%. По данным Национального бюро статистики Китая, объём продаж жилья сократился на 18%, ввод нового жилья — на 22,5%.
В России в последние годы складывается похожая ситуация. Статистика различается от региона к региону, но есть общий тренд. По данным Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ» за 2023 год, в новых домах остаются нераспроданными около 65% площадей.
Означает ли это, что в России тоже возможно резкое снижение цен на жильё? Руководитель компании «Практика» Александр Невмержицкий считает, что китайский сценарий в РФ маловероятен.
В Китае сложилась принципиально иная ситуация на рынке недвижимости, пояснил он «Ридусу». Местные эксперты приводят разные цифры по пустующим площадям, но многие сходятся во мнении, что пустующие объекты могли бы обеспечить жилплощадью чуть ли не всех жителей Китая. По данным Национального бюро статистики Китая на 2023 год, общая площадь непроданных домов составила 638 миллионов квадратных метров.
«Это говорит, что количество пустующих домов в Китае сильно превышает потребность местного населения в квадратных метрах. В том числе отсюда появился и известный во всём мире китайский феномен городов-призраков — застроенных территорий, в которых никто не живёт», — уточнил эксперт.
По его словам, проблема нераспроданного и пустующего жилья в России вызвана совсем другими причинами. Первая — это высокие ставки по ипотеке, которые тормозят спрос на покупку недвижимости. Из-за высоких ставок и экономической неопределённости люди опасаются брать на себя большие кредитные обязательства. Вторая — существенное увеличение количества строящихся объектов по всей России. Но «квартирный вопрос» по-прежнему актуален для многих россиян.
По данным аналитического центра НАФИ за 2022 год, больше половины граждан России в ближайшие три года планировали улучшить жилищные условия, в том числе за счёт покупки квартиры.
«Это говорит, что потребность в покупке жилья у россиян есть, но по совокупности причин пока спрос на недвижимость отложен. При стабилизации экономической ситуации и снижении процентов по ипотеке — а это в какой-то момент произойдёт — рынок оживёт», — заключает собеседник «Ридуса».
Согласно только что вышедшему исследованию JPMorgan, пакет мер тотального стимулирования экономики Китая не сможет существенно переломить продолжающийся хаос на рынке недвижимости страны.
Беспрецедентные меры
Во вторник представители финансового руководства страны собрались на редкой для такого состава совместной пресс-конференции, посвящённой экономике. Целью встречи стало объявление главой Народного банка Китая Пань Гуншэном большого спектра мер денежно-кредитного стимулирования.
Данные меры включают уменьшение краткосрочной ключевой процентной ставки и нормы обязательного резервирования до самого низкого уровня с 2018 года.
Пань объявил о выделении 800 миллиардов юаней (114 миллиардов долларов США) с целью поддержки ликвидности.
Многими экспертами подобные меры признаны беспрецедентными.
«Сегодняшние меры стимулирования являются самыми смелыми по историческим меркам. Это первый случай с начала пандемии, когда Центральный банк одновременно предложил сочетание снижения ставок, снижения резервов и структурной денежно-кредитной политики», — написала во вторник ведущий экономист Oxford Economics Бетти Ванг.
Мёртвому припарка
Китайское руководство полагает, что принятые меры стимулирования позволят побороть главный симптом, указывающий на глубокий кризис, поразивший китайскую экономику — чудовищное затоваривание и фактический крах рынка жилой недвижимости страны. Предполагается, что снижение ставок облегчит условия ипотеки, что оживит лежащий на боку рынок.
Тем не менее ведущие мировые эксперты считают, что старания китайского регулятора напрасны и никакие меры стимулирования не в состоянии вдохнуть жизнь в абсолютно пустые города новостроек, ставшие символом современного Китая.
Согласно только что вышедшему исследованию JPMorgan, пакет мер тотального стимулирования экономики Китая не сможет остановить продолжающийся хаос на рынке недвижимости страны. Предпринятые усилия не приведут к росту спроса на жильё, как ожидалось.
«Эти меры вряд ли изменят ситуацию. Поэтому мы сохраняем осторожный взгляд на краткосрочные перспективы рынка жилья», — пишут стратеги JPMorgan во главе с главным экономистом по Китаю Хайбином Чжу.
Лечат не от того
В течение многих лет высокий долг и низкий спрос преследовали жилищный сектор Китая. Обе проблемы считались практически непреодолимыми. Это привело к массовым дефолтам застройщиков и даже к сравнению с финансовым кризисом 2008 года.
Проблема усугубляется тем, что на китайский сектор недвижимости приходится до 30% ВВП страны, в связи с чем проблема подразумевает более широкие макроэкономические опасения.
Экономика Китая в целом испытывает трудности. Способность страны достичь своего годового целевого показателя роста с тех пор стала неопределённой.
Хотя сделанное во вторник широкомасштабное объявление о стимулировании должно продемонстрировать заинтересованность китайского руководства в решении проблемы, многие аналитики по-прежнему скептически относятся к эффективности этого решения.
По данным JPMorgan, направленные на стимулирование жилищного сектора меры могут иметь непредвиденные последствия.
Например, Китай будет стремиться снизить существующие ставки по ипотеке в среднем примерно на 50 базисных пунктов. Хотя этот шаг, как предполагается, сэкономит плательщикам около 150 миллиардов юаней, JPMorgan ожидает, что эти деньги пойдут на сбережения, а не будут потрачены на рынке.
Снижение минимального размера первоначального взноса для второго жилья с 25 до 15% мало что изменит.
«Продажи жилья в сентябре оказались слабее, чем ожидалось, а традиционные меры по стимулированию спроса (смягчение ипотечной политики и ограничений на покупку жилья) не могут решить проблемы слабых ожиданий общих доходов», — пишут аналитики.
Очевидно, что приведшая к образованию «мёртвых городов» проблема лежит за пределами рынка недвижимости — в сфере основ китайской экономики. Ориентированная преимущественно на экспортные доходы, она долгое время не принимала в расчёт внутренний спрос, что породило существенный разрыв на внутреннем рынке.
Избыточное государственное регулирование практически исключило возможность самовыравнивания экономических противоречий, что в конечном счёте обернулось кризисом рынка недвижимости и ростом безработицы среди молодёжи.
Меняющаяся в глобальном мире обстановка вступает в непреодолимый конфликт с действиями китайского лидера, делающего ставку на всё большее огосударствление экономики. Это противоречие постепенно сводит на нет результаты многолетнего «экономического чуда», некогда выведшего Китай в разряд мировых экономических лидеров.
По данным «Дом.РФ», на сегодняшний день средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в России достигла 21,28% для первичного рынка и 21,3% для вторичного. Это является самым высоким показателем с начала мониторинга в 2020 году и абсолютным рекордом с 2018 года. При этом ещё год назад ставки на первичном рынке составляли 14,21% годовых, а на вторичном — 14,45% годовых.
Рост стоимости ипотечных кредитов происходит на фоне повышения ключевой ставки Центробанком до 19%, что повлияло на доступность ипотечных кредитов.
Объёмы ипотечного кредитования резко сокращаются с июля 2024 года. Тогда банки оформили 76,7 тысячи кредитов на сумму 356 миллиардов рублей, что на 57% меньше по количеству и на 55% меньше по денежному выражению по сравнению с предыдущим месяцем.
Льготы под нож
Причины такого падения в целом понятны. С июля 2024 года началось сокращение количества льготных ипотечных программ, в том числе закрыта программа ипотеки на новостройки под 8% годовых.
Из льготных программ продолжают действовать только семейная ипотека (6%), IТ-ипотека (6%), дальневосточная (2%) и сельская (3%). Однако условия этих программ стали более жёсткими, что дополнительно ограничивает доступность для населения даже таких видов ипотеки.
Резкое сокращение льготных ипотечных программ не может не сказаться на ситуации на рынке недвижимости. Уже сейчас многие эксперты всё чаще проводят параллели с Китаем, где остаются незаселёнными только что построенные города. Строительный бум последних лет, связанный с обилием льготных ипотечных программ, привёл к появлению огромного количества готового и находящегося на стадии строительства жилья. Сейчас этот процесс в одночасье «упёрся» в фактическую ликвидацию льготной ипотеки. И это плохая новость для девелоперов.
«С учётом роста ставок и сокращения льготных программ существует риск затоваривания на рынке жилья. Уменьшение объёмов выдачи ипотечных кредитов может привести к снижению спроса на новостройки, что негативно скажется на девелоперах», — поясняет «Ридусу» руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.
По его словам, некоторые банки уже начали отказываться от ипотечного бизнеса или ужесточили условия кредитования, что может привести к дальнейшему падению спроса.
Прогнозы нерадостные
В условиях растущих ставок и снижения доступности ипотечного кредитования сложные времена могут ожидать уже самих девелоперов. Спрос на жильё начинает снижаться, что ведёт к увеличению запасов непроданных объектов.
По мнению Стольникова, в таких условиях девелоперам стоит рассмотреть возможности адаптации своих предложений, например, через снижение цен или улучшение условий покупки.
Некоторые девелоперы начали задумываться над созданием специальных фондов или иных структур, которые будут выкупать часть объёмов, докапитализировать строительный цикл и надеяться на стабилизацию ситуации на рынке через несколько лет.
«Текущая ситуация на рынке ипотеки в России требует внимательного анализа как со стороны заёмщиков, так и со стороны девелоперов для минимизации рисков и поиска новых возможностей в условиях изменяющегося экономического ландшафта. Уверен, что осенний деловой период принесёт на рынок много новых интересных решений», — резюмирует Стольников.
Средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам без государственной поддержки к 20 сентября превысили отметку в 21%, достигнув максимальных значений с декабря 2020 года. Об этом свидетельствуют данные «Дом.РФ».
При этом средневзвешенная ставка по рыночным кредитам на жильё в новостройках в топ-20 крупнейших банков страны за неделю увеличилась на 0,39% и к 20 сентября достигла 21,38%. Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на вторичном рынке недвижимости за этот период выросла на 0,46% — до 21,3%. Одновременно средневзвешенная ставка по ипотеке на покупку готового дома к 20 сентября достигла 21,62%, а на строительство нового — 21,27%. Информацию об этом передаёт ТАСС.
Накануне Росреестр зафиксировал падение спроса на ипотеку в новостройках Москвы.
Несколько российских актёров лишились недвижимости в Финляндии из-за долгов по коммунальным платежам. Об этом сообщает Life.ru.
Одними из пострадавших от действий финских властей стали актёры Лидия Федосеева-Шукшина, Елена Кондулайнен и Александр Пашутин. Они владели квартирами в одном доме в курортном городе Пункахарью вплоть до осени 2023 года.
Власти забрали квартиры у артистов после банкротства управляющей компании. В соответствии с законодательством страны собственниками многоквартирных домов в Суоми являются управляющие компании. При этом жильцы лишь владеют их акциями, которые дают право распоряжаться квадратными метрами.
Второго сентября министр обороны Финляндии Антти Хяккянен рассказал о завершении подготовки законопроекта, запрещающего сделки с недвижимостью между гражданами Финляндии и России. Планируется представить документ на рассмотрение парламента до конца 2024 года.
В конце августа сообщалось, что в Финляндии обсуждается возможность принятия войск НАТО у своих границ. Переговоры о размещении военного контингента ведутся с несколькими странами — членами НАТО.
Китай рассматривает возможность снижения процентных ставок по ипотечным кредитам на сумму до 5,3 триллиона долларов в два этапа, чтобы повысить доступность жилищных кредитов для миллионов семей и одновременно смягчить сокращение прибыли национальной банковской системы.
Финансовые регуляторы предложили снизить ставки по непогашенным ипотечным кредитам по всей стране в общей сложности примерно на 80 базисных пунктов, сообщили Bloomberg осведомленные источники. Это — часть пакета мер, который включает в себя ускоренный график получения права на рефинансирование по ипотечным кредитам.
По словам собеседников агентства, первое сокращение может произойти в ближайшие несколько недель, тогда как второе вступит в силу в начале следующего года. Пока еще недоработанный план, скорее всего, будет распространяться на первое и второе жилье. Сейчас он ожидает одобрения со стороны высшего руководства.
В Китае регулирующие органы устанавливают ориентиры для ставок по ипотечным кредитам, за которыми банки внимательно следят. Китайские регуляторы идут по тонкой грани, пытаясь укрепить пошатнувшийся рынок недвижимости и экономику, одновременно защищая финансовую систему страны стоимостью 66 триллионов долларов.
Слишком агрессивное снижение ставок окажет давление на банки, маржа которых на конец июня уже упала до рекордно низкого уровня в 1,54%. Это значительно ниже порога в 1,8%, который считается необходимым для поддержания разумной прибыльности.
По данным Bloomberg, власти обдумывают план, который позволит домовладельцам пересмотреть условия со своими нынешними кредиторами, не дожидаясь января, когда банки обычно пересматривают стоимость ипотечных кредитов. Им также будет разрешено рефинансироваться в другом банке впервые со времен мирового финансового кризиса.
Аналитики China International Capital Corp. и Jefferies Financial Group ранее ожидали, что владельцы жилья в некоторых городах заметят снижение ставок по ипотечным кредитам на 100 базисных пунктов.
За последние два года продажи недвижимости в Крыму увеличились на 40%, сообщает «Российская газета», ссылаясь на данные от риелторских компаний региона.
Согласно заявлению директора по маркетингу группы компаний «Монолит» Дарьи Плотниковой, в 2022 году наблюдалось значительное падение продаж, однако в следующем году спрос начал восстанавливаться. Особенно заметен рост в апреле 2024 года, а к августу показатели стабилизировались, вернувшись на докризисный уровень и продолжая расти.
Эксперты связывают высокий интерес к крымской недвижимости с влиянием европейских санкций. По их мнению, ранее рассматривавшие возможность покупки жилья за границей россияне теперь предпочитают инвестировать в отечественную недвижимость. Всплеск активности на рынке обусловлен относительно доступными ценами, которые, как полагают специалисты, заметно вырастут после нормализации политической обстановки.
Жертвами мошенников становятся владельцы квартир, чьи аккаунты на «Госуслугах» были взломаны. Злоумышленники, получив доступ к электронной подписи, могут провернуть сделку купли-продажи без ведома собственника. Об этом 360.ru рассказал судебный юрист Дмитрий Островский
По его словам, такие случаи, хоть и единичные, уже встречались. Мошенники взламывают «Госуслуги» разными способами, в том числе через электронную подпись.
Для защиты, как рекомендует эксперт, нужно подать заявление в Росреестр, чтобы сделки с вашей недвижимостью регистрировались только в вашем личном присутствии.
Кроме того, будьте осторожны при раздельной подаче документов, если вы с покупателем решили подавать документы на регистрацию сделки раздельно.
Если мошенники уже провернули сделку, нужно обратиться в суд, но оспорить такую сделку крайне сложно, предупреждает эксперт.
Войти через социальные сети: